マンション経営と賃貸併用住宅について

利便性は良い立地条件を持つ狭小地の活用方法の一つとして、マンション経営があります。

その土地に現在、自宅があるというような場合には、賃貸併用住宅にし、建物の一部を自宅として使い、残りの部分を賃貸マンションにするという選択肢もあります。

今回は、マンション経営のメリットと、賃貸併用住宅について考えていきましょう。

 

マンション経営とは、テナント料や住宅賃貸料のみで収益を上げることです。

土地の価格がそれほど高額ではない郊外であれば木造2階建てのアパート経営という考え方もありますが、都内の狭小地であれば3階建て以上のマンション経営の方が、より多くの家賃収入が期待でき、資産価値も高くなるという強みがあります。
また、土地をそのまま売却する場合と比べて、税金を抑えられるというメリットがあります。

 

メリットその①

税金を抑えることができる

  • 所得税・住民税

もし本業での収入がある場合、マンション経営にかかる費用を経費計上することができます。

損益通算できる必要経費(損金)には「減価償却費」「ローン金利」「管理コスト」「登記費用や租税公課」「修繕費」などです。

一般的に、木造アパートとRC造マンションの減価償却による節税効果は、法定耐用年数を用いた単純な試算においては、木造アパートのほうが節税効果は大きいと言えます。

ただし、アパート・マンションの運用を図るうえでは、節税面だけでなく、不動産の収益性や空室リスクなどを考慮した総合的な経営計画が必要です。

  • 相続税

現金による相続は全額が相続税の課税対象となりますが、不動産による相続は、「小規模宅地等の特例」を利用することで現金に比べて課税評価額が小さくなります。

また、更地による相続の場合と比べ建物が建つ土地による相続は、「小規模宅地等の特例」を利用することで現金に比べて課税評価額が小さくなります。

例えば、1億円の現金による相続の場合、最大4500万円(45%)の相続税が引かれてしまいますが、土地建物による相続の場合は課税評価額は半減するのでその節税効果は大きなものになります。

 

メリットその②

長期的な収益を継続して得ることができる

家賃収入は、急激に賃貸料の相場が低下する恐れが低く、都内であれば、上がり続ける可能性さえあります。さらに、都内の土地は資産価値が高いので、マンションが老朽化しても、資産価値が急落することもありません。

このように様々なメリットがあることが分かっても、いざマンション経営をすることを考えると、多くの人は、不安を感じるのではないでしょうか?

部屋を借りてくれる人が減ってしまうと家賃収入が減ってしまい、ローンの返済が滞ってしまうのでは?
そもそも入居者はどうやって集めるのか?家賃を滞納する住人がいた場合、対処できそうにない…

マンションの入居率を高めるためには、管理を適切に行う必要があります。住人が快適に暮らせないマンションは入居率が低く、退去率が高いからです。

実際のマンション経営には、住人からのクレームに対応する、共用部の清掃や修繕を手配するなど様々な業務が発生しますが、これらは、手数料を支払って管理会社に委託することができます。

またマンション経営で安定した収益を上げるためには、マンションの入居率を高める必要があります。その大きな要因として、外観や内装のデザイン性の高さ、暮らしやすい間取りなど、魅力のあるマンションであることが挙げられます。

利益率を考えてできるだけ低価格で建築しようと考えるより、価値を維持できるようなマンションにすることが大切です。

 

賃貸併用住宅という選択

賃貸併用住宅には、二世帯住宅のような小規模なタイプ、テナントを入れるタイプなどがありますが、その中の一部を自宅にする方法が、賃貸併用住宅としてのマンション経営です。

ビルやマンションに囲まれているので、日当たりや風通しが悪いという2階建てに住んでいる、築年数も長くなり老朽化しているので建て直したいが、年齢的に住宅ローンは組めそうにない…というような場合や、結婚した子供家族と一緒に住みたいが、世帯ごとの家が欲しいというような場合の解決策になることもあります。

老朽化した住宅を取り壊し、新たな住宅を建てる場合、高額な資金が必要です。特に東京の狭小地の場合、一般的な郊外型の住宅に比べ、建築費が嵩む傾向にあります。日当たりや風通しを確保する為の間取りと、その特殊な間取りを支える耐震性と断熱性の高さが求められるからです。

そこで考えたい方法が、賃貸併用住宅です。マンションに建て替えることで、高額なローンを、家賃収入から返済することができます。上層階を自宅にし、下の階を賃貸住宅にする、立地条件に恵まれている場合には、1階をテナントにすることも考えられます。

では、賃貸併用住宅にはどのようなパターンがあるのかを見ていきましょう。

二世帯住宅のような小規模なタイプ

自宅部分が全体の50パーセント以上の場合、投資用ローンより金利が低い住宅ローンが利用できます。ただ、完済する年齢の制限があ場合が多く、年齢によっては審査が通らず、利用できないこともあります。

また、住宅ローンが利用できた場合であっても、1室~2室を賃貸にするので、それほど多くの家賃収入にはなりません。

間取りや建築方法によっては、賃貸住宅の住人の暮らし方によっては、生活音がストレスになる可能性もあります。

自宅以外のほとんどを賃貸住宅にした大規模なタイプ

自宅部分より賃貸部分の方がはるかに広いので、年齢が若くても、住宅ローンは利用できません。

アパート、マンションを建築する人に向けたアパートローンを利用します。アパートローンの細かい規約は金融機関によって異なりますが、例えば、前年度に金融機関の定めた金額以上の年収がある、建物の借入期間は建物の耐用年数内というような内容です。

金利は、住宅ローンより割高です。ただし、マンションの場合、賃貸する部屋数が多いので、小規模な賃貸併用住宅と比較すると、ローンも高額ですが、家賃収入も多く得られます。

狭小地であっても、4階建てにすれば、1フロア1世帯という間取りにし、4階を自宅にすれば、3世帯分の家賃収入が得られます。単身者用の部屋にすれば、1フロアごとに、数世帯分の部屋を造る間取りにすると、さらに家賃収入を上げられます。


敷地面積、建てる目的、予算など、様々な要素によって、最適な賃貸住宅の形は変わってきます。

M-LINEは、東京の狭小地であっても、その難しい条件の中で、目的に合った最適な賃貸併用住宅やマンション経営のプランをご提案します。
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