セットバック　私道 スタッフブログ M-LINE 東京都心で鉄骨住宅・RC住宅・賃貸併用住宅

 

土地探しをしていると、不動産情報に「要セットバック」や「私道負担あり」と記載されていることがあります。土地購入時のデメリットが気になるけど、意味や違いがよくわからないとお悩みではないでしょうか。

そこでこの記事では、セットバックと私道負担についてわかりやすく解説します。セットバックの費用や所有権、セットバックが必要な土地を購入するときの注意点もわかるので、ぜひ最後までごらん下さい。

 

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コラムのポイント

・「セットバック」と「私道負担」は全く別のものです。両者の違いとセットバックが必要な理由を確認しましょう

・セットバック後の所有権や土地利用、セットバックの費用負担など、疑問を解消しましょう

・セットバックが必要な土地の購入にはメリット・デメリットがあります。前もって知っておくべき注意点を確認しましょう

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「セットバック」、「私道負担」の違いとは？セットバックが必要なケースをわかりやすく解説

 

 まずは「セットバック」、「私道負担」の意味と違いを、わかりやすく解説します。土地探しで不動産情報を見る際の参考になさって下さい。

 

 セットバックとは？私道負担との違いは何？

「セットバック」を簡単に言うと、「幅4m未満の道路があるとき、その道路に接している土地を敷地側に後退させて、道路幅を4m以上にしましょう」という決まりごとです。

土地を後退させてまで道路幅を4mにする理由は、建築基準法で「道路＝4m以上」と決まっているからです（建築基準法42条）。公道、私道どちらも、幅4m以上を確保する必要があります。

 

でも、古くからある土地には4m未満の道路がたくさんあります。そこで、「既存の建物があるうちはそのままでOK、建て替えの際に必ずセットバックをする」と定められています。

※セットバックした部分の土地の所有権については、後ほどQ&Aで解説します。

内見や購入を検討している土地にセットバックが必要な場合は、基本的に「道路の中心から自分の土地までの距離を2m以上確保する必要がある」と考えておいて下さい。（法律上の例外もありますが、ここでは割愛します）

 

一方で「私道負担」とは、購入しようとしている土地に私道が含まれていることです。「私道」とはいえ道路なので、自由には使えません。

建物はもちろん門扉やカーポートも設置できませんし、道路の整備等の負担があるケースもあります。私道の状況は土地によって違うため、不動産業者に詳しく確認が必要です。

 

▶狭小地でも建てられる　広がる賃貸併用住宅の可能性とは

 

上記のように、「セットバック」と「私道負担」は全く違う意味です。

 

 なぜセットバックが必要なの？セットバックしない方法もある？

セットバックが必要な理由は、主に3つです。

• 緊急車両（消防車、救急車など）のスムーズな出入り経路の確保
• 災害避難時の経路確保
• 日照や風通しの確保

セットバックは隣家にとっても安全上必要で、「スムーズに出入りできる道路に接している土地」という点から、土地の価値を上げることもできます。

 

でも実際には新しく建物を建設する際に、セットバック逃れをしている事例も多数あります。セットバック逃れをすると、以下のような問題が発生します。

• 行政から指導を受ける（ただし明確な罰則を受けたケースが公になっていないため、セットバック逃れがおきると予測できます）
• 近隣から「安全確保に配慮、協力できない所有者」と見られる
• 将来的に土地の価値が上がらない可能性が高い

土地を安全＆便利に活用するため、セットバックは必要です。

 

 

セットバックした土地の所有権や費用Q&A（電柱、舗装、通行など）

セットバックについて、5つのよくある疑問をまとめました。

 

Q1. セットバックした土地の所有権は誰？

1. セットバックした土地の所有権については、自治体（都道府県、市区町村）によって取り扱いが違います。

例）

• 土地所有者が所有権をもつ（私道となる）：自治体に対して無償利用の許可をする、整備の許可をする
• 自治体が所有権をもつ（公道となる）：自治体に寄付する　など

セットバックに関与しない自治体、積極的にセットバックに協力する自治体があるので、各自治体の建築に関する部署（建築安全課 等）問い合わせをおすすめします。

 

Q2. セットバックした土地の舗装は誰がする？

セットバックした土地の舗装についても、自治体によって取り扱いが違います。土地所有者が無料利用承諾、寄付、整備承諾をした場合は、自治体が費用負担をして舗装するのが一般的です。

ただし自治体が舗装負担をする場合でも、土地所有者には以下のような負担があります。

• 塀、門扉、草木などの撤去
• 配管（ガス、水道）を自治体が指定する位置まで移動　など

撤去費用等を補助してくれる自治体もあるので、こちらも問い合わせてみるのがおすすめです。

 

▶「セットバック費用はいくら？擁壁撤去、舗装など項目別の費用相場を紹介

 

Q3. セットバック後の電柱移設依頼先と費用負担者が知りたい

セットバック前の道路に電柱がある場合、セットバック後は電柱が道路の途中にあるようなかたちになってしまいます。

自治体がセットバック後の舗装等をしない場合は、土地所有者がNTT or 電力会社に移設を依頼しましょう。自治体が整備をする場合は、手続き前に移設の依頼もしておくのがおすすめです。

また電柱移設費用については、状況や電力会社によって取り扱いが違います（無償、費用の半分を負担など）。

必ず「セットバックによる移設」と伝えた上で、費用等を確認して下さい。

 

Q4. セットバックした土地に固定資産税はかかるの？

セットバックした土地には、固定資産税がかかりません（非課税）。ただし「非課税になる要件がある」＆「市区町村に届出が必要」です。

 

【固定資産税が非課税になる要件】

要件は「セットバックをしたことで4m以上の道路が確保されていること」、「誰もが使える道路として機能していること」です。草花のプランターを置いている等は要件を満たさなくなるため、注意して下さい。

 

【市町村への届出】

固定資産税の非課税申告書、土地の位置がわかる図などが必要です。必要書類を確認して、確実に届出をして下さい。

 

固定資産税の要件に該当していても、土地所有者が届出をしない限り非課税になりません。「前所有者が届出をせずに固定資産税を払い続けていた」というケースもあるため、土地購入時には状況確認が必須です。

 

固定資産税の不明点についての問い合わせ先は、市区町村の固定資産税課です。

 

Q5. セットバックした土地を利用する権利はないの？（花壇、駐車場等）

セットバックした土地は道路なので、自由に使ません。門扉のような道路に固定する設備だけでなく、花壇、駐車場、駐輪場としても使えないことを、覚えておきましょう。

所有権を持っている場合は「自分の土地なのになぜ使えないの？」と考えてしまいますが、前述した「安全上の理由等で近隣全体にとって必要な土地」と割り切る必要があります。

 

 

セットバックが必要な土地の購入を検討するときの注意点

 

セットバックが必要な土地について解説してきました。セットバックが必要な土地はいたるところにあるので、不動産情報を見る際には「要セットバック」等の記載があるかを、必ず確認して下さい。

セットバックが必要な土地の購入を検討する際に、チェックして頂きたいメリット・デメリットを紹介します。

 

【メリット】

• 近隣の土地よりも安く販売されているケースがある
• セットバックを理由にした値引き交渉がしやすい
• セットバック後に土地の価値が上がるケースがあるがある

 

 【デメリット】

• セットバックによって建物や庭の面積が狭くなる
• 周辺の土地のセットバックがされない限り、近隣全体の道路幅が確保されないケースがある
• 周辺の土地のセットバックがされないと、土地の価値が上がらないケースがある

「セットバックをしても建物建築に必要な土地の広さを確保できる」等、メリットとデメリットのバランスを考えて購入を検討するのがおすすめです。

また賃貸物件の建築をお考えの場合は、セットバックが物件の人気を左右する可能性もあります。土地購入の際には、長期的な視野で価値や活用方法を考えましょう。

 

▶賃貸併用住宅にもできるマンション経営

 

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