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【土地を相続する方は必見】相続登記はいつから義務化される?罰則はある?制度の概要からケース例まで解説

2022/05/05(木) コラム

これから不動産を相続する可能性がある方や、既にご家族から土地や建物を譲り受けてまだ登記が完了していない方にとって、「相続登記義務化」というトピックスは非常に興味深い内容でしょう。

しかし、いまいちまだその詳細を分かっていない方も多いはずです。

そこで、こちらの記事では2024年までに本格導入される「相続登記義務化」について、概略や罰則、ケースごとのトラブル事例まで詳しく解説します。

ご家族もしくはご本人が土地や建物を所有している方は、ぜひこれから紹介します内容を十分把握しておきましょう。

 


ポイント

  • 相続登記は遅くとも2024年4月には施行され、期限内に手続きを取らなければペナルティを課せられます。
  • 相続登記をせずに放置してしまうと、さまざまな取り返しの取れないトラブルが発生してしまいます。
  • タイミングを逃さずに土地活用したい方は、早めにいざという時に備えてご家族で話し合っておきましょう。

 

目次

        • そもそも相続登記とは?今まではしなくてもよかったの?

        • 2024年までには相続登記が義務化に

          1. 所有者不明土地の増加抑制が目的

      • 義務化後に相続登記しないと罰則はある?

      • 相続登記しないリスクは?ケースごとに紹介

        1. CASE① 相続人間の意見がまとまらない

        2. CASE② 不動産の権利関係が複雑に

        3. CASE③ 公的書類が揃えられなくなる

        4. CASE④ 売却・担保設定できなくなる

        5. CASE⑤ 別の相続人が共有持分を勝手に登記・売却してしまう

    • 土地を相続する方は早めに準備を

  • 東京で土地活用を検討中の方はM-LINEへご相談を

  • まとめ

 

そもそも相続登記とは?今まではしなくてもよかったの?

 本体、建物や土地などの不動産を家族から相続した場合は、登記簿の所有者名義を変更しなくてはいけません。

この手続きのことを「相続登記」と言います。

しかし、亡くなった方の出生から死亡時までの戸籍謄本や遺産分割協議書、印鑑証明書などを準備しなくてはならない上に、費用がかかるため、この「相続登記」をしないという選択肢を選ぶ方もおおくいました。

「やらなくてもいい手続きなの?」と思われるかもしれませんが、実は2022年5月時点ではまだ手続きは義務化されておらず、相続登記申請をするための期限も設けられていません。

では、なぜ最近「相続登記義務化」が話題にのぼっているのでしょうか?

それは、遅くとも2024年4月には法が施行されるから。

2021(令和3)年4月に、「民法等の一部を改正する法律」(民法等一部改正法、令和3年法律第24号)及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」(相続土地国庫帰属法、令和3年法律第25号)が国会で可決されました。

これに伴い、この可決日から3年以内に施行されることになります。

その期限が2024年の4月なのです。

この法律が施行されると、相続人は必ず相続登記を期限内にしなくてはならなくなります。

今までは、「登記費用がかからない」「面倒なことはしたくない」「不動産にかかる相続税を支払わなくてもいい」という理由から、登記をしなかったり後回しにしてしまう人が多数いました。

しかし、今後はこのようなことは許されなくなってしまいます。

 

2024年までには相続登記が義務化に

 

先ほどもお話しした通り、相続登記義務化は2024年4月1日までには施行されます。

それによって、不動産を相続により取得することを知った日から“3年以内”に、登記・所有者名義変更の手続きをしなくてはいけません。

ちなみに、相続以外にも所有者が住所変更した場合も不動産登記が義務化され、正当な理由なくして2年以内に手続きをしなければ、5万円以下の過料対象になってしまいます。

 

これらの登記義務化には、下の目的があります。

 

  • 不動産税や固定資産税を確実に徴収するため。
  • 所有者不明の土地を減らして、円滑に土地活用ができるようにするため。

 

今回の法改正によって、施工前に相続登記や住所変更していない不動産も、登記義務の対象となります。

ですから、既に不動産を相続して登記を完了していない方は、早めに専門家へ相談して手続きを進めなくてはいけません。

 

所有者不明土地の増加抑制が目的

今までは相続登記が義務化されていなかったため、売却などをしない限りは所有者変更を後回しにしてしまう方もいました。

では、そうなるとどのような問題が起きるのでしょうか?

それはズバリ「所有者不明になってしまう」という点です。

相続後も登記せず不動産を放置することによって、長い期間を経て所有者が分からなくなってくる事案が増えています。

特に、核家族化による高齢者の孤立化・孤独死の増加に伴い、近年の所有者不明土地の増加は深刻です。

「所有者不明土地問題研究会」が2017(平成29)年に公表した報告によると、2016(平成28)年時点での所有者不明土地面積は、なんと約410万ha(九州約367万haよりも大きな面積)存在することがわかっています。

その割合は全体の約20%にまでのぼり、このまま放置すれば2040年には約720万ha(北海道程度の面積)にまで膨れ上がるという予測も立てられています。

 

引用元:所有者不明土地問題研究会|所有者不明土地問題研究会 最終報告概要

 

このまま所有者がわからない土地が増え続けると、取引(売買等)ができないため、再開発などの公共事業の支障にもなり得ます。

また、災害時に復興の妨げとなる要因になる恐れは、管理されないことで害虫や雑草などご近所トラブルにも発展しかねません。

この現状を打破するための施策として、この度相続登記が義務化されました。

  

義務化後に相続登記しないと罰則はある?

改正法が施行されて相続登記が義務化されたのちに、期限内に相続登記を完了しない場合には、10万円以下の過料が課せられます。

過料とは、罰金や科料とは異なって犯罪ではないため前科はつきません。

ただし、「お金を払うだけで登記しなくていい」と安易に判断しては大間違いです。

相続登記をしないと売却ができないなどの大きなリスクが発生します。

ですから、罰則の有無に限らず、きちんと期限内に登記を済ませることをおすすめします。

 

 

相続登記しないリスクは?ケースごとに紹介

登記を済ませないことのリスクが“過料だけ”と侮ってはいけません。

面倒でもきちんと手続きを済ませないと、後から取り返しのつかない事態になる可能性があります。

そこで、ここでは主に想定できるリスクについて解説します。

 

CASE① 相続人間の意見がまとまらない

相続登記をせずにそのままにしてしまうと、当初の名義人のまま世代交代が進んで、結果的に相続人が増えてしまいます。

 

例えば、上記の図のような構成になってしまうと、いざ土地を売却したり運用しようとする際、全く会ったことのない人と協議しなくてはならないケースも容易に想像できます。

意見がまとまりづらく、なかなか処分もできずに税金だけがかかることになりかねないので、このような観点からも早めの登記が必要です。

 

CASE② 不動産の権利関係が複雑に

「相続人が増えても家族関係が円滑だから大丈夫」と考える方もいるかもしれません。

しかし、“人間関係”だけでは解決できないのが不動産の権利です。

相続人が増えると遺産分割協議が進まずに、何かと手続きに時間と費用がかかってしまいます。

 

CASE③ 公的書類が揃えられなくなる

 「さてそろそろ登記するか」と相当年月が経ってから思い立った場合にぶち当たる壁が「必要書類の入手」です。

不動産の所有者変更や登記をする場合には、被相続人(登記上の持ち主、亡くなった方)の生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本が全て必要となります。

戸籍謄本は、原則として夫婦を一単位にして編成するため、婚姻や離婚をするたびに新戸籍が作られます。

また、転籍届を出していれば新たな市町村で新戸籍が編成されます。

つまり、出生から死亡時までの全ての戸籍を入手したくても、一市町村だけで存在せずに複数の市町村に渡っていることが可能性が高いのです。

所有者が亡くなった時点で「どこに住んでたか」「いつ誰と結婚したのか」「引っ越しはいつしたか」などの情報がないと、全ての戸籍謄本を揃えることが難しくなってしまいます。

 

CASE④ 売却・担保設定できなくなる

未登記や相続登記していない状態の不動産は、通常売却ができません。

また、金融機関に資金を借り入れる際にも担保として設定できないことなっています。

つまり、いざ売りたい・融資を受けたいとなった時にも、相続登記をしていないとタイミングを逃してしまうことになるのです。

 

CASE⑤ 別の相続人が共有持分を勝手に登記・売却してしまう

 遺産分割協議を作成して正当に不動産を相続したとしても、登記をしていなければ所有権が認められない場合もあります。

例えば、父親の土地を兄弟2人で50%ずつ相続して登記をせずに放置した場合、兄が勝手に土地の100%を売却してしまうことも想定できます。

仮に、その土地を購入した人が速やかに登記を済ませてしまうと、50%あった弟の所有権は失効し、財産を相続できません。

また、複数相続人がいてそのうちの一人がお金に困っている場合、自分の法定相続分を勝手に登記・売却してしまう可能性もゼロではありません。

不動産の所有権が複雑化するため、これらのケースはかなり稀で通常は売却ができませんが、「後々の人間関係は関係ない」「とにかくすぐにお金が欲しい」という人は、実行してしまうことも十分考えられます。

また、悪質な司法書士や不動産業者の場合は、このような土地を取り扱う場合もあります。

基本的には、このような倫理的に問題のある売却事案を引き受ける司法書士は少ないので、あまり心配する必要はありませんが、法的には可能なため注意しましょう。

 

土地を相続する方は早めに準備を

相続登記の義務化が施行されると、決められた期限内に手続きを終わらせる必要があります。

しかし、ご家族が亡くなった直後はそれ以外にもしなければいけないことが山積みで、心労も計り知れません。

ですから、万が一に備えてご家族間で準備を整えておくことはとても大切です。

  • いざ相続登記をする際にすぐに相談できる司法書士と事前にコンタクトを取っておく。
  • 公的書類の入手先を調べておく。
  • 相続人が誰なのかを明確にしておく。
  • 相続人全員の意思を確認しておく。…

 

これらの準備を早めに整えておくことで、スムーズに手続きを進められます。

ぜひ、不動産をお持ちの方は、ご家族で早めに話し合っておきましょう。

 

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まとめ

相続登記が義務化されることで、一見「手続きが増えて面倒」「焦って処理をしなくてはいけない」とネガティブな印象を受けるかもしれません。

しかし、円滑に売却や活用を進めるためにはどちらにしても登記は必要です。

いざという時にタイミングを逃さずに土地活用を進めるためにも、ぜひ早めにご家族で話し合いの機会を設けましょう。

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