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セットバック費用はいくら?擁壁撤去、舗装など項目別の費用相場を紹介

2021/08/31(火) コラム

セットバック費用

セットバック時には、擁壁撤去、道路舗装などが必要です。「その費用は誰が負担するの?」と疑問ではないでしょうか。

そこでこの記事では、セットバック費用を誰が負担するのか、費用相場はいくらなのかを項目別に紹介します(測量から分筆登記費用まで)。

セットバック後の土地利用、セットバック逃れなどセットバックの概要もわかるので、ぜひ最後までチェックして下さい。

 


コラムのポイント

・セットバックとは何かを把握して、セットバック後の土地利用についてもイメージを具体的にしましょう

・セットバックの費用負担は、自治体によって取り扱いが違います。費用負担をすることになった場合に、いくら必要なのかを紹介します

・セットバック逃れをすると、どんな影響があるのかを確認しましょう

・セットバックにはメリットもあります。セットバックが必要な土地を選ぶ際の、注意点を確認して下さい


 

 

 

セットバックとは?

セットバックとは

セットバックとは、建築基準法上の「道路」を確保するために、土地の境界線を敷地側に後退させることです。

建築基準法上の道路は4m以上と決まっているため(私道、公道どちらも)、4m未満の道路に接している土地はセットバックが必要です。

4m未満の道路は、「2項道路」、「みなし道路」と呼ばれています。不動産情報に「2項道路」、「セットバックあり」、「要セットバック」などの記載があったら、セットバックが必要と読み取りましょう。

 

道路が4m以上とされている理由は、以下のとおりです。

  • 緊急車両の経路確保
  • 災害避難時の経路確保
  • 日当たり、風通しなど住環境の改善 など

 

セットバックした土地は「道路」として活用するため、「私道、公道に関わらず自由に使用できない」と考えておきましょう。

 

セットバックの流れ

セットバックの大まかな流れは以下のとおりです。

【自治体のセットバックに関する取り扱いを調べて、セットバックの方法を決める】

※セットバックの方法については、後ほど「セットバックの取り扱いは自治体によって違う!」で紹介します。

【自治体へ書類提出】

【測量】

【道路の舗装方法等を確認、建築申請】

 【設備を撤去(擁壁、塀などの構造物)、水道管の移設などを行う】

【分筆登記、固定資産税の非課税申請など手続き】

【セットバック工事】

 

セットバックが必要な土地に建物を新築するなら、セットバック後の土地面積、形状に合わせて活用プランを考える必要があります。

 

狭小地を活用する賃貸住宅・賃貸併用住宅

 

セットバック後の土地は自由に使える?

前述のとおり、セットバックした土地は自由に使えません。カーポートのような構造物を設置することはもちろん、移動可能なプランターを置く、車はみ出しなども基本的にはできません。

ただし隣接した土地がセットバックをしていない場合は、道路としてデッドスペースのような部分が発生するケースがあります。実際には、セットバックした土地を自由に使っている所有者がいることも事実です。

 

 

セットバックの主な費用相場と負担者を紹介

 セットバック費用相場

セットバック費用は、いくらくらいかかるのでしょうか?費用負担者が誰なのかも気になります。

セットバックの取り扱いは自治体ごとに違うため、まずは自治体ごとの対応を確認しましょう。費用の項目ごとに、費用相場を紹介します。

 

セットバックの取り扱いは自治体によって違う!

土地の状況を把握して管理しているのは、自治体(都道府県や市区町村)です。自治体によって財政状況や考え方が違うため、セットバックの取り扱い制度もさまざまです。

セットバックの取り扱い制度のうち、一般的な例を紹介します。

 

【自治体がセットバックの費用負担をする例】

土地所有者が自治体に対して「セットバックした土地の無料使用許可、整備許可、寄付、売却」をすることで、自治体が費用負担をするのが一般的です。

 

【土地所有者がセットバックの費用負担をする例】

  • 土地所有者が「自分で費用負担をして整備、管理する」と決め、その旨を示す書類を提出してセットバックをする
  • 自治体がセットバックに全く関与しない

 

セットバックが必要な土地の購入を検討する場合は、自治体への確認が必要です。

 

セットバック後の土地の所有権についてはこちら

セットバックと私道負担の違いとは?セットバックが必要なケースや所有権など解説

 

測量の費用相場

土地と道路の境界が正確な位置になるよう測量が必要で、費用相場は30万円〜50万円前後です。

過去に測量した書類が全く無い、隣地との境界線がはっきりしないなどの場合は、費用が高くなります。

 

既存の設備撤去の費用相場(擁壁等)

自治体がセットバックにかかる費用を負担する場合がありますが、こちらの費用は基本的に土地所有者が負担します。

撤去物の範囲等で値段が全く違うため「費用相場は◯円」とは言えませんが、下記のような設備を撤去する必要があると考えておきましょう。

 

  • 塀や門扉
  • 高低差のある土地に設置された擁壁
  • 水道管、ガス管(撤去ではなく、自治体が指定した位置まで埋設するのが一般的)
  • 汚水枡(撤去ではなく、後退させた敷地内に移設するのが一般的) など

 

詳しい値段は、リフォーム業者等に無料見積もりを依頼してみて下さい。

またセットバックに積極的な自治体では、構造物の撤去費用等に使える助成金制度を実施している場合もあります。

 

道路舗装の費用相場

道路をアスファルト舗装する場合、費用相場は20万円〜60万円です。高低差がある土地の舗装費用は、さらに高額になります。

ただし舗装範囲によって値段が違うため、こちらも事前確認が大切です。

 

土地分筆登記の費用相場

分筆を簡単にいうと、「1つの土地を分けること」です。セットバックの場合は土地を「道路」として分筆することになります。

分筆の登記費用相場は、5〜7万円です。

セットバック時の分筆登記は測量とセットで実行されるため、司法書士等に、測量込みで依頼するのが一般的です。

 

番外編:セットバックした土地には固定資産税がかからない

セットバックによって道路となった土地に、固定資産税はかかりません(非課税)。

ただし手続きが必要なので、忘れずに届け出をして下さい。また「セットバック後の土地を私的に利用して通行を妨げている」等のケースでは、固定資産税が非課税とならない点にも注意が必要です。

 

 

セットバックを無視したらどうなる?セットバック逃れについて解説

セットバック逃れをしているケースを見かけることがあると思います。セットバックを無視すると以下のような影響があるので、注意が必要です。

 

  • 救急車や消防車が道路に入れず、病人や火事への対応が遅れる場合がある
  • セットバック逃れで問題が起きた場合、近隣からの責めは避けられない
  • セットバックしていない土地は価値が上がらない可能性が高い

 

セットバックが正しく実施されているかについては、自治体が調査することになっています。でも実際には調査が行われていないケースがたくさんあり、明確な罰則が公になっていない点も、セットバック逃れにつながっています。

 

セットバックは土地の安全、価値向上のために必要なので、先程紹介した自治体の取り扱いを確認した上で、ぜひ実施して下さい。

 

セットバックが必要な土地のメリット・デメリット

 セットバックのメリットデメリット

セットバックにかかる費用相場や、セットバックの概要を紹介してきました。マイナスなイメージが強いセットバックですが、実は他の土地には無いメリットもあります。

セットバックが必要な土地の購入を検討する際には、ぜひメリット・デメリット両方を考え合わせて判断して下さい。

 

【セットバックのメリット】

  • 近隣よりも安く土地が買える可能性がある(値引き交渉ができる可能性もある)
  • 土地購入後に土地の価値が上がる可能性がある

 

【セットバックのデメリット】

  • 費用が必要な場合がある
  • 手続きが煩雑(自治体が手続きを代行してくれる場合もあります)
  • 土地が狭くなるため、建物、庭、駐車スペースなども狭くなる
  • セットバックで安全な道路が確保できるかは、近隣がセットバックをするかどうかにも左右される など

 

土地は高い買い物なので、セットバックが原因の値引きがある場合は、購入を決めるポイントになるのではないでしょうか。

土地が狭くなることに関しては、土地活用に精通した業者に建物建築を依頼することで、問題を感じなくなります。

 

極端に狭い土地でも、有効活用する方法はあります。

10坪の狭小住宅で始める新しいライフスタイルのつくり方

 

東京都は建物がひしめき合っていて、セットバックが進まない地域がたくさんあります。でも周辺環境が複雑であるほど土地が安い(値引き交渉ができる)というメリットもあります。

地価の高い東京で住宅を建てるなら、土地の購入価格を抑えること、土地の有効活用プランを作成することが大切です。

M-LINEは、東京都に特化して一般住宅、賃貸併用住宅、店舗併用住宅などを手掛けております。10cmも無駄にしないプラン作成が得意なので、ぜひ土地の活用方法をご相談下さい。

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