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【東京で土地活用を検討中の方必見】一棟まるごとの収益物件とは?メリット・デメリットから利回りについて徹底解説

2022/05/10(火) コラム

立地のいい都内に土地を所有している方にとって、そこで不動産収入を得ることは理想的な生活でしょう。

特に、一棟丸ごと収益を産む物件はとても魅力的です。

しかし、建設する前に知っておかなくてはいけないリスクもあります。

また、長期に渡り運営していくためには利回りについても理解しておかなくてはいけません。

そこで、こちらの記事では一棟丸ごと収益物件にするメリット・デメリットや、維持費、利回りについて詳しく解説します。

これから所有している土地の活用方法を検討する方は、ぜひ参考にしてください。

 


ポイント

  • 一棟丸ごと収益物件にすることで、効率よく収入が得られ、早くに投資金額を回収できる可能性があります。
  • 周辺地域の動向やニーズ調査、ターゲット設定によって空室率を下げられます。
  • 一部にご自身の居住スペースを組み込んだ“併用住宅”もおすすめです。

 

目次

    • “収益物件”は東京の狭小地・変形地をうまく活用する方法

    • 一棟ものの“収益物件”とは?どんな種類がある?

      1. 住居型収益物件

      2. 事務所型収益物件

      3. 商業型収益物件

 

  • メリット・デメリットは?リスクはある?

    1. メリット

    2. デメリット・リスク

  • 毎年かかるコストや維持費は?

  • 収益物件とは切り離せない“利回り”

  • 東京都心部なら“併用住宅”もおすすめ

  • 東京で土地活用を検討中の方はM-LINEへご相談を

  • まとめ

 

“収益物件”は東京の狭小地・変形地をうまく活用する方法

東京23区内など地価が高い都心部では、個人で土地の維持をすることはとても困難でしょう。

なぜなら、毎年まとまった金額の固定資産税と都市計画税を支払わなくてはいけないためです。

そこで多くの人が考えるのが、「収益物件にする」ということ。

特に“一棟もの投資”は不動産投資家からの人気が高く、将来的に売却を検討している方にもおすすめです。

 

一棟ものの“収益物件”とは?どんな種類がある?

では、一棟ものの収益物件とはどのような建物を指すのでしょうか。

まず、「収益物件」とは、毎月一定の家賃収入を生み出す不動産のことです。

集合住宅やテナントビルを想像する人が多いかもしれませんが、実は近年様々な用途の収益物件が増えています。

 

住居型収益物件

最も一般的なのがこちらの住宅型です。

最近は一般的な賃貸マンションに加えて、シェアハウスも人気で、設定する家賃や間取り次第では、駅から遠い場所でも確実に収益を生み出す可能性もあります。

ポイントは、そのエリアに合った賃料設定と、ターゲットやコンセプトを明確にした間取りです。

建設を検討する際には、競合物件との差別化を図ったり、住民にプラスとなるオプション機能をつけるなどの工夫をしましょう。

 

事務所型収益物件

テナントオフィスビルは比較的交通の利便性が良い場所でないと成立はしません。

しかし、人の出入りする時間帯が限られて早朝深夜は静かなど、近隣トラブルを避けられる上ではおすすめです。

また、シェアオフィスやコーワーキングスペースの需要も増えているため、効率よく途切れずに賃料を得たい人はぜひ検討してみましょう。

 

商業型収益物件

店舗型物件とも呼ばれ、商店だけではなく高齢者デイケアセンターなどの福祉施設や、都市型保育園など、様々なニーズに応えられます。

ただし、借り手の事業スタイルによっては人通りの多い場所でないと成立しません。

また、クリニックや美容室などに貸し出す場合には、プランや設備に特化した構造や間取りにしなくてはいけないため、こちらもニーズやターゲットを明確にして設計することが必要です。

 

メリット・デメリットは?リスクはある?

では、一棟丸ごと収益物件にする具体的なメリット・デメリットはどのような点でしょうか?

また、どのようなリスクが伴うのでしょうか?

 

メリット

不動産投資として考えると、区分マンション投資や戸建住宅投資と比べても、キャッシュフローが大きく投資金額を回収するスピードが早いのが特徴です。

また、空室リスクを部屋数だけ分散できるため、収入ゼロになる可能性が抑えられます。

そして、オートロックや宅配ボックス設置など時代に合わせた改修をすることで、資産価値を維持でき、将来的には一棟丸ごとだけではなく、区分売却も検討できます。

減価償却費として認められる額が大きいため、節税対策としても有効です。

 

デメリット・リスク

まず最も大きなデメリットは、建設費や土地購入費など多額の初期投資が必要になる点です。

特に融資を検討している場合は、通常の住宅用ローンと比べても投資用ローンが金利が高いため、注意が必要です。

できるだけ自己資金を用意してから計画することをおすすめします。

他との差別化を図るあまり、間取りを特徴的にしすぎる点にも注意しなくてはいけません。

用途の限られた物件は売却が難しく、売るために大掛かりなリノベーションを施さなくてはいけない場合もあるからです。

時代ニーズにフレキシブルに対応できるように、改修しやすいS・I構造(スケルトン・インフィル)にしておくこともポイントになります。

そして、忘れてはいけないのが「維持管理コスト」です。

大規模修繕工事や管理委託費など、あらかじめある程度の算出ができる費用については、建設前に大枠を把握しておきましょう。

ただし、これらのコストは経費計上できるため、収支を合わせてシミュレーションすることも重要になります。

収益物件にする際の最も大きな懸念点は、きちんと家賃収入が得られるとは限らないという点でしょう。

周辺地域の環境変化によって、家賃や需要は大きく上下します。

収益物件建設を検討する際は、地域の動向なども徹底的にリサーチしましょう。

 

毎年かかるコストや維持費は?

収益物件を維持するためには、ある程度のコストを覚悟しなくてはいけません。

主に発生する費用は以下の通りです。

 

  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理委託費や管理費
  • 大規模修繕工事費用
  • 細かな修繕費用やメンテナンス費用
  • 出入りに伴うリフォーム費用やハウスクリーニング代
  • 共有部の光熱費 …

 

特に、諸税や管理委託費、大規模修繕工事の費用は、満室・空室問わず発生してしまいます。

そのため、最悪の場合は収入がないのに支出ばかりが嵩んでしまうことも否めません。

だからこそ、やはり綿密な収支シミュレーションは重要です。

建設時の初期投資に加え、資産価値を維持するために必要なランニングコストについても、しっかりと準備しておきましょう。

 

収益物件とは切り離せない“利回り”

一棟丸ごと収益物件にするためには、利回りの計算は必須です。

ここでキーワードとなるのが、「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」です。

それぞれの違いを理解して収支シミュレーションしなくてはいけません。

 

 

まず、「表面利回り」は建物を建てた後に毎年の収支について概要を知りたい時に算出し、「実質利回り」はさらに詳細を出す場合に使います。

土地活用を検討中の方が気にしなくてはいけないのが「想定利回り」で、ある程度運営が可能かどうかを判断する材料になります。

新築ほど利回りは低く、都心部に近いほどやはり利回りは下がります。

それは、地価が高く建設費もかかるためです。

しかし、一方で満室率も高いため、長い目で見える決して損ではありません。

このように、利回りは収支シミュレーションの材料になる一方で、一時的な数値であるため、やはり長期的な視点は必要です。

多くの不動産投資家は、税金も考慮して実質利回りが4%以上の物件を選び、建設や購入にかかる諸経費も考慮すると5.5%以上が望ましいとされています。

 

ただし、重ね重ねになりますが、利回りの数値は多くの検討材料の一つにしかすぎません。

そのため、その数値にこだわりすぎて、地域の動向や経済情勢を無視した計画はとても危険です。

周辺エリアの需要リサーチなどを重ねて、収益物件の建設を検討しましょう。

 

東京都心なら“併用住宅”もおすすめ

収益物件の一部を自邸にするプランが「併用住宅」です。

家賃収益を得ながらもご自身の居住スペースを確保できるためお勧めです。

また、居住スペースと家賃収入を生み出す事業スペースを区分分けすることで、賃貸住宅や賃貸オフィス、店舗、医療・福祉施設など、様々な用途との組み合わせが可能です。

立地によっては、安定した不労収益を作りながら安心して暮らせるため、ぜひ合わせてご検討ください。

 

東京で土地活用を検討中の方はM-LINEへご相談を

東京都心部は、その地価の高さ故に、限られた土地をうまく活用しなくてはいけません。

特に三世帯住宅となると、緻密なプランニングが必要です。

しかし、ハウスメーカーや建設会社によっては、狭小地や変形地には対応できない場合も…。

私たちMーLINEでは、3つのコンセプトを掲げ、お客様のサポートをさせていただいています。

 

  1. 10cmも無駄にしない家づくり
  2. 工法・構造にしばられない家づくり
  3. 建物用途を限定しない家づくり

 

たとえ土地が変形地や狭小地、傾斜地であったとしても、その特性を生かしたプランニングをご提案し、厳しい建築規制にも臨機応変に対応します。

「土地はあるけどどうやって運用すればいいか分からない」「建築条件が厳しくて他社から断られてしまった」という方は、ぜひ一度M-LINEへご相談ください。

様々な“三世帯住宅”の可能性をご提案いたします。

 

まとめ

一棟丸ごと収益物件にすることはハイリスクのように思われるかもしれませんが、十分な需要調査や周辺地域のリサーチを行い、収支シミュレーションを踏まえた建物にすることで、効率的に不動産収入を得ることができます。

また、一棟丸ごとではなく一部に自邸を組み込んだ“併用住宅”にすれば、ご自身の住居費が別途かかることもなくなります。

M-LINEは、東京の限られた土地を最大限に活かした技術と設計で、理想の家づくりをお手伝いします。

土地の有効的な活用についてお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

 

M-LINEのオンライン相談はこちらからお申込みください

 

土地活用に関するご相談・お問い合わせはこちらにご連絡ください。

フリーダイヤル:0120-21-4202

ou2(オーツー)株式会社
東京都江東区富岡1-5-5

建設業許可/建築工事業一式 東京都知事許可 特定建設業許可(特-29)第125055号
一級建築士事務所登録/東京都知事登録 第 46497 号
宅地建物取引業免許/東京都知事(1)第 96131 号(ou2株式会社)

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