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土地の相続にかかる税金対策と土地活用|評価額を下げて有効活用+節税のコツ

2022/06/26(日) コラム

土地の相続 税金

 土地を相続すると相続税がかかるケースがある、というのはよく知られています。

 しかし、相続税の計算は複雑で、資産全体の価値や法定相続人の人数などによって、大きく税額が変わってきます。当然、相続した財産が多い分、税率は高くなります。

今回は、そんな相続時の節税にも役立つ、資産圧縮の土地活用についてご紹介します。

活用条件や相続税の基本ポイントも解説しますので、ぜひ相続前に確認してみてください。

 


ポイント

  • 土地の相続に必要な基本知識と計算方法を解説します。
  • 2パターンの「相続税評価額」と「控除」・「特例」を押さえておきましょう。
  • 土地や建物の評価額を下げて有効活用する節税方法のポイントをご紹介します。

 

目次

 

 

土地の相続に必要な税金の基本

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相続税は「一定以上の財産があれば課税される」「相続した財産が多いと税率が高まる」というポイントを押さえておきましょう。

つまり、「相続財産の評価額」を下げることが相続税の節税につながる、ということです。

 

 

・相続税とは

 相続税は、亡くなった人(被相続人)から「遺産」を受けた人(相続人)に課せられる税金のことを言います。

 全ての財産に課税されるのではなく「遺産」の総額が、基礎控除額を超える場合にだけ課せられます。

基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の人数」で計算され、例えば相続人が2人の場合、4,200万円の基礎控除以上の金額に対して、相続税がかかります。

この基礎控除額は、2015年(平成27年)の1月1日以降から法改正により引き下げられた額なので、相続税の課税対象となる人は、これまでよりも増えてきています。

 

 

・相続の流れ

相続税の課税対象になった場合、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から「10か月以内」に申告する必要があります。 

 相続手続きの大まかな流れは、

  1. 相続人の確認
  2. 遺言書有無の確認
  3. 遺産と債務の確認
  4. 遺産の評価
  5. 遺産の分割
  6. 申告と納税

 となり、土地や建物などの財産は、法律で定められた方法で評価されます。 

 

 

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土地の「相続税」計算方法

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続いて、相続税の「計算の流れ」「計算方法」をご紹介します。 

 

 

・「相続税」計算の手順

 相続税の計算は、以下の流れで行います。

  1. 各相続人の課税価格を計算
  2.  課税価格から借入金や葬儀費用を差し引く
  3. 基礎控除額を差し引く
  4. 相続税の総額を計算
  5. 各相続人の相続税額の計算

この相続税を申告して納税する流れです。

 

 

・各相続人の課税価格を計算

 まずは、各相続人の相続税の対象となる財産の額=「課税価格」を計算します。

相続税がかかるものには、現金・預貯金や土地建物、有価証券などの他にも貸付金や著作権など経済的価値があるものを含みます。

  • 被相続人の死亡による退職金や保険金
  • 死亡前3年以内に被相続人より贈与された財産
  • 生前、被相続人から相続時精算課税の適用を受けて贈与された財産

 なども、相続財産として加算します。

 

以下は、相続税がかからない財産として扱います。

  • 墓地や墓石、仏壇など
  • 被相続人の生命保険のうち、500万円×法定相続人の人数までの部分
  • 被相続人の退職手当金等のうち、500万円×法定相続人の人数までの部分
  • 相続財産のうち、申告期限までに国や自治体・特定の公益法人に寄付したもの 

 

 

・「課税価格」-葬儀費用・借入金など

 上で解説した「課税価格」からは、被相続人の葬儀費用や被相続人が残した借入金を差し引くことができます。

他にも、被相続人に課せられていた所得税などの税金も、相続人が引き継いだ債務として遺産総額から差し引きます。

 ただし、被相続人が生前購入したお墓の未払いなど、課税対象でない財産にかかる債務、また、葬儀費用においても香典返しや墓地・墓石、初七日、法事にかかる費用は差し引かれません。

 

 

 ・「課税価格」合計-「基礎控除額」

 葬儀費用や借入金などを差し引いて計算した「課税価格」の合計から「基礎控除額」を差し引いて「課税遺産総額」を求めます。

 「課税価格」の合計が「基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の人数」以下であれば、相続税はかかりません。

 

 

・相続税の総額計算

上記の計算で「課税遺産総額」が出た場合、 

  1. 「課税遺産総額」×各法定相続人の法定相続分=「法定相続分に応じた各法定相続人の取得金額(1,000円未満切り捨て)」
  2. 「法定相続分に応じた各法定相続人の取得金額」×税率※=「算出税額」
  3. 各法定相続人の算出税額の合計=相続税の総額

の流れで計算します。

 

※国税庁:相続税の税率

 

 

・各相続人の相続税額の計算

 相続税の総額が出たら、相続人が相続した実際の財産「課税価格」に応じて按分します。

 相続税の総額×各相続人の「課税価格」÷「課税価格」の合計=各相続人の税額

 各相続人の税額はさらに、

  • 配偶者の税額軽減など各種税額控除を差し引く。
  • 相続人が被相続人の配偶者・両親・子ども(子どもが亡くなっている場合は孫)以外のケースは税額控除を差し引く前に2割加算する。
  • 相続時精算課税分は控除後に差し引く。赤字分は還付。

といった計算が行われます。

 

 

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土地の相続税評価額とは

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土地や建物は、相続税の課税対象に含まれます。

原則、相続財産の評価は時価ですが、土地や建物については「相続税評価額」と呼ばれる評価方法を使います。

 不動産のうち、建物は自治体が設定する固定資産税評価額=「相続税評価額」となります。

 

 

・路線価方式による「評価額」  

 路線価は、道路に面する宅地1㎡当たりの標準的な価格(1,000円単位)を言います。

路線価が定められている地域では、路線価方式で土地の評価額を求めます。

 

 

・倍率方式による「評価額」

 路線価が定められていない地域では、倍率方式によって土地の評価額を計算します。

 その土地の固定資産税評価額に、国税庁が定めた地域ごとの倍率をかけて求めます。

 

 

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相続税の控除と特例について

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 次に相続税の控除と特例について簡単にご紹介します。

 

 

・贈与税額控除

 相続開始時点からさかのぼった3年以内に被相続人から贈与財産を受けた人が利用する控除です。

贈与財産を受けた時点で、贈与税を支払っていない場合は適用されません

 

国税庁:贈与財産の加算と税額控除(暦年課税)

 

 

・配偶者の税額軽減

被相続人の配偶者は、最大1億6,000万円あるいは法定相続分のどちらか多い方の金額までは、相続税がかかりません。

 

国税庁:配偶者の税額の軽減

 

 

・未成年者控除

 法定相続人が未成年(20歳未満)の場合、相続税の金額から一定の額を差し引く、未成年者控除を適用します。

控除額は、1年に10万円、その対象者が満20歳になるまでの年数分とされています。

 

国税庁:未成年者の税額控除

 

他にも、障害者控除や相次相続控除※などがあります。 

 

※国税庁:障害者の税額控除相次相続控除

 

 

・小規模宅地等の特例

 被相続人が住んでいた土地、あるいは事業をしていた土地に対して、80%または50%まで評価額を下げることができる制度です。

  • 対象となる宅地で被相続人や被相続人と生計を共にする親族が居住・事業を行っている
  • その宅地等に建物や建築物が建っている

が条件となっており、該当する場合は相続税の大幅な軽減に活用できます

 

国税庁:小規模宅地等の特例

 

 

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土地・建物の評価額を下げる土地活用

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 最後に、相続税対策として有効な、土地や建物の「評価額」を圧縮する土地活用の方法を3つご紹介します。

 

 

・現金→建物で相続資産を圧縮

 税法上、建物の「評価額」は現金などの金融資産よりも低く、約6割となるケースもあります。

建物を現金あるいは借金で購入する場合のいずれも一定の節税効果が得られます。

 

 

・賃貸物件ならさらに評価額が下がる

 賃貸住宅の場合、その土地の「評価額」は貸家建付地として約2割の減額評価が受けられます。

賃貸収入が得られるというポイントにおいても価値のある節税対策です。

 

 

・「小規模宅地等の特例」で評価額最大8割減

 前にもご紹介した2点の条件付きで、小規模宅地等の特例が適用されるケースがあります。

被相続人や同一生計の親族が居住あるいは事業を行う一定の面積の土地が対象で、減額される割合は貸付事業用宅地の場合50%・それ以外は80%となります。

複数の土地がある場合でも、適用対象は1つだけとなります。

 

 

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まとめ:土地の相続は節税対策で有効活用

 相続の流れや相続税の計算方法、控除、特例についてご紹介してきました。

相続税の節税対策においては「評価額」の減額が有効な方法の1つです。

 特に地価の高い東京で相続を受ける場合、より早めの対策を考えておくことがおすすめで、土地活用や相続税の対策は、専門的な知識が必要なのでプロに相談して、じっくりと検討することが大切なポイントです。 

 

 

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