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不整形地とは?不整形地で土地活用するメリット・デメリットと土地を活かした建築実例

2022/05/12(木) コラム

不整形地の建築実例

現在、土地活用をお考えの方には、土地が特殊な形状=不整形地のため活用できるか悩んでいる、という方もいるのではないでしょうか?

不整形地は形状や傾斜の有無など様々なパターンがあり、それぞれに特徴があります。

今回は、不整形地のメリット・デメリットと注意点や、不整形地を活用した建築実例を紹介します。都内で不整形地を所有している方や、不整形地・変形地を相続する方はぜひ参考にしてください。

 


ポイント

  • 不整形地の概要と主な不整形地の種類・建築時のポイントが分かります。
  • 不整形地での建築や相続、土地活用の面でのメリット・デメリットが分かります。
  • 東京都内で不整形地に建てた住宅の建築実例が見られます。

 

目次

 

不整形地とは?

都内の土地

不整形地とは、土地の中でも「正方形や長方形に整えられていない」土地のことを指し、「変形地」とも言われます。正方形、長方形の土地は「整形地」と呼びます。

 

・不整形地の種類と特徴

不整形地は形状や傾斜の有無などでいくつかの種類に分けられます。主な不整形地のパターンと特徴を解説します。

 

三角地

三角地は、その名の通り三角形の土地で、角地であることも多いです。

三角地は四角い形状の住宅を建てるとどうしても角の部分にデッドスペースができやすいのがデメリットです。

また、三角形の形状に合わせた建物は特殊な形状になるため、住みやすい間取りづくりが難しく、高い設計力が必要です。

三角地は、境界となる辺の数が少ない分、採光が多く取りやすいというメリットもあります。

 

台形や平行四辺形の土地

台形・平行四辺形の土地は、三角地よりは間取りを整えやすく使い勝手が良い土地です。

土地に沿った形状の建物を建てて、隣あった建物の辺と平行しないようにすると、目線が合いにくくなるため、プライバシー確保や、お互いにゆとりが出やすいなどのメリットがあります。

 

旗竿地

旗竿地のイラスト(D-LINE) 

旗竿地は、イラストのように旗のような形状をした土地です。間口が狭いのが特徴で(建物が建てられる最低限度の接道幅は2m)、敷地の入口から路地を通った先に建物を建てるケースが多くなります。

通路部分が狭いと大型重機などが入れず、工事費が余計にかかる場合もあることや、周囲を建物に囲まれているので日あたりや風通しには注意が必要です。

旗竿地は道路と建物の間に距離があるので、前面道路の交通量などが気にならないのがメリットです。

また、リビングにいるときに通行人と目が合ってしまうこともなく、プライバシーも保ちやすくなります。

旗竿地に建物を建てる際は、路地部分も敷地面積に算入するので、奥の敷地が多少狭くても大きな建物を建てられる可能性があります(路地部分に建築しない場合)。ただし、周囲との建物の距離や都市計画法の用途地域、高度地区制限などによっては制限がかかることもあるので事前に確認しましょう。

 

傾斜地 

土地の中に高低差がある傾斜地も、不整形地の1つです。

傾斜地は、傾斜や周辺環境を上手く利用することで眺望の良い家が建てられます。また傾斜を活かして地下室や半地下ガレージ、スキップフロアのある家など、個性的で暮らしやすい家を建てることもできます。

傾斜地に建物を建てる場合、傾斜の角度や造成(切土・盛土)の有無などによって、擁壁を設置したり、地盤調査、地盤改良が必要になるケースがあります。

ちなみに、傾斜地の中でも「高さ2メートルを超え、かつ傾斜2分の1こう配を超える」場合は「がけ地」となります(東京都建築安全条例第6条)。がけ地の上や下に建物を建てる場合、安全性を確保するために擁壁の設置や指定された基礎、構造で建てる必要があります。

参考HP:北区HP「建築敷地周辺に高低差がある場合(東京都建築安全条例第6条)

 

無道路地 

無道路地は、「袋地」とも呼ばれ、道路に接していない土地、道路に接しているものの幅員4m以上の建築基準法上の道路に接していない土地、間口が狭く接道義務を果たしていない土地を指します。

無道路地は、基本的には新たに建物を建てたり、既存の建物を建て替えたりできません。周辺に公園などの広い空地があるなど、例外的に建築が認められる場合もありますが、自治体ごとに建築許可の条件が違うため、事前に行政に確認が必要です。

 

この他にも、境界がギザギザになっている土地や、「隅切り」と呼ばれる角地の道路のカーブ部分が切り取られた土地、「うなぎの寝床」と呼ばれる間口が極端に短い長方形の土地も不整形地の1種です。

 

不整形地のメリット

縦長の土地に建てた住宅

・土地自体の価格が安い

不整形地は、同じ面積の整形地と比較して価格が低い傾向にあります。

都心は地価が非常に高いため、郊外に比べると新たに土地を購入して住宅を建てるのはハードルが高いですよね。

そこで、前述した不整形地の種類ごとの特徴やリスクを理解し、建築会社としっかり相談した上で不整形地を選択すれば、土地の価格を大きく抑えられるため、都心でも予算内での家づくりや土地活用が実現できる可能性があります。

 

・相続税・固定資産税を抑えられる

不整形地は、整形地と比べて活用方法や建築できる建物に制限が多いため、形状に応じて「不整形地補正率」がかけられ、不動産評価が低くなります。

また、間口が狭い、奥行きが長い、崖地があるなど、条件を満たすとさらに補正が大きくなる可能性もあります。

不整形地補正によって土地の評価額を下げられるため、相続の際の相続税や固定資産税、都市計画税も抑えられます

 

<参考HP>

国税庁「不整形地の評価

国税庁「不整形地補正率表

 

・形状を利用したオリジナリティのある建物ができる

三角形の傾斜地に建つ3階建て住宅

土地の形状を活かした個性的な建築ができるのが、不整形地ならではのメリットです。

例えば、敷地に合わせた三角形・台形の家や、傾斜を活かした半地下・スキップフロアのある家など、個性的で魅力のある家づくりができます。

 

不整形地に建築するデメリット

・工事費用が高くなる可能性がある

土地自体の価格や税金を抑えられるメリットがある整形地ですが、建物の建築工事ではコストアップする可能性があります。

 

  • 旗竿地や間口が狭くて大型重機が入れないなど特殊な工事手間によるコストアップ
  • 傾斜地でRC造やSRC造にするなど構造によるコストアップ
  • 土地に合わせた形状など設計難易度によるコストアップ
  • 傾斜地・崖地で擁壁・造成・地盤調査・地盤改良工事などによるコストアップ

 

不整形地に建物を建てる際は、工事費用、建てたあとのメンテナンス費用などをしっかりシミュレーションして、最適な設計や構造を選ぶことがとても重要です。

 

都内で不整形地に建てた住宅の実例

・変形地+高低差の土地に建てたガレージ住宅(練馬区・3階建て+地下1階)

木造+S造混構造3階建て

大開口のガレージ

混構造のリビング

▶こちらの施工事例を見る

三角形の変形地に加えて高低差もある不整形地。すでにお客様が土地を購入された状態で相談を受けました。車が3台停められるガレージを希望されていましたが、注文住宅のメーカーでも難しい土地のため、構造を選ばずに建築できる弊社をお選びいただきました。

今回は、鉄骨造と木造を合わせた混構造を採用し、不整形地でも予算オーバーせずに希望の間取りが実現できました。

今回の住宅は木造では絶対にできない設計です。鉄骨造やRC造だと予算が上がりすぎてしまうという場合も、混構造なら双方のメリット・デメリットをうまく融合させたかたちで実現できます。

 

まとめ 

不整形地は、土地の価格が安く購入しやすいことや、不整形地補正率によって相続税・固定資産税が抑えられることがメリットです。また、形状や傾斜を活かしたオリジナリティの高い建築ができるのも魅力です。

ただし、不整形地ならではの設計の難しさや建築コストが上昇しやすいというデメリットもあります。

不整形地で住宅を建てたい方、賃貸住宅や店舗併用住宅などで土地活用がしたいという方は、不整形地・変形地での建築実績が多く木造・RC・鉄骨造など複数の構造に対応できる工務店や建築会社を選びましょう。

 

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