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これからの賃貸経営~高齢者賃貸住宅とは|東京で時代に合わせた土地活用を~

2021/05/26(水) コラム

賃貸経営は、住みたいという需要があることが必要です。

現在の日本では「人口減少」「少子高齢化」が進み、賃貸経営においても今後の方針をきめ細やかに変更していく必要性もあります。この問題は地方だけの問題ではなく、都心部でも同様です。現在はいろいろな年代の需要が多くても、今後は高齢者が入居するケースも多くなっていく可能性があります。

これから賃貸経営を!と考えている方であれば、そういった状況もふまえ検討していく必要があります。今回は「賃貸経営」の中から、「高齢者賃貸」についてクローズアップしてみましょう。

 

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■ これからの日本の課題「少子高齢化」

現在の日本では「人口減少」「少子高齢化」が進み、世帯構成にも大きな影響をあたえています。日本の、東京の総人口は年々減少する局面へと向かっていきます。人口は減少する反面、老齢人口は加速度的に増加するという状況です。

総務省統計局の人口推計では、日本の総人口は確定値で1億2616万7千人(2019年(令和元年)10月1日現在)。前年に比べ27万6千人(0.22%)の減少と9年連続で減少しています。

年齢区分別人口割合の推移(1950~2019年)総務省

出典:人口推計|総務省統計局

年代別の統計では、15歳未満人口は1521万人で,前年に比べ20万4千人の減少。15歳~64歳人口は7507万2千人で、前年に比べ37万9千人の減少。一方65歳以上人口は3588万5千人で、前年に比べ30万7千人の増加。75歳以上人口は1849万人で、前年に比べ51万5千人の増加となり、割合は14.7%で過去最高となっています。

この数値だけを見ても、若者の減少と高齢者の増加がくっきりと分かれ、その差も年々大きくなっててきています。

今後の賃貸経営を考える要素とは

上の数値のように世代ごとの人口や賃貸物件の需要は、変化し続けていきます。健全な賃貸経営を行うためには、借り手のニーズの変化に合わせ、賃貸の形を変化していく必要性があります。そしてこれからは、年金の受給年齢も伸び、元気に働き暮らす年代も大きく伸びていく傾向になります。

○ 遠い持ち家より、職場から近い物件に住み、働き続けたい。

○ 住む場所の近くに、病院や買い物など暮らしやすい環境が整った物件を選びたい。

など、「暮らしやすさと賃貸サービスを合わせた形」も望まれるでしょう。賃貸は建てるだけの時代から、建ててからが重要な時代へと変化しているのです。

■ 高齢者賃貸に求められることとは

これからニーズが高まるとされる「高齢者への賃貸物件」の提供。そのためには今までの賃貸物件とは違った注意点やポイントも存在しています。今回は今後のニーズに合わせた賃貸経営の形「高齢者賃貸」を考えていきましょう。

高齢者専用の賃貸物件

高齢者専用の賃貸物件である「サービス付き高齢者向け住宅」。

高齢者と言っても、自分自身で何でもできる方から、日常から介護が必要な方まで、様々な人がいらっしゃいます。「サービス付き高齢者向け住宅(一般型)」とは、60歳以上の介護を必要としない元気な方が「安心して生活できるよう配慮された専用の賃貸」を指しています。

通常の賃貸とは違い、設備にバリアフリー設備を整えるなど、暮らしやすさをプラスすることが必要です。その他にも通常の賃貸と異なる点としては、安心して生活できる「安否確認」や「生活相談のサービス」が受けられる部分でしょう。

賃貸経営を行っていく中で、「安否確認」や「生活相談のサービス」までできるのか不安視する方もいらっしゃるでしょう。介護サービスが必要となった場合は、訪問介護や居宅介護支援など外部または施設併設の事業者と各自別途契約をすることで、利用することができます。

確かに通常の賃貸に比べると違いもあり、躊躇する部分もあります。それらをカバーしてくれるのが、賃貸を建築する・今度を含めコンサルティングしてくれる建築会社やサポート企業との出会いはとても大切です。

少しのことでも親身になって対応してくれる。不安に応えてくれる、信頼できるパートナー選びは、賃貸経営のこれからを大きく左右します。

高齢者に向けた賃貸経営のメリット

■ 長期入居が見込まれるため、家賃の安定収入が望める。

■ 若い人には敬遠されがちな1階などの下位層に需要が高まる。

など、賃貸経営の中で1番懸念される「空室リスク」の対策として、効果も期待できます。また一定の要件をクリアすることで、自治体などの補助金を受けることができます。

詳しい内容はこちらをご確認ください。>>「サービス付き高齢者向け住宅等の供給東京都住宅政策本部

建築してから要件をクリアしようとするには、難しい場面も考えられます。前もっていろいろな情報を取り込み、今後の賃貸経営に活かすことが大切なのです。

高齢者に向けた賃貸経営のデメリット

メリットがあれば、やはり少なからずのデメリットも存在します。高齢者に賃貸を提供することにより、1番のリスクは「孤独死」の部分です。

管理会社やオーナー自身での定期的な巡回や訪問にくわえ、見守りサービスなどをうまく活用することでデメリットを抑えることも可能です。

その他には、急な病気やケガに対するサポート体制などを事前に準備しておくなども必要かも知れません。

高齢者が暮らしやすい住まいづくりは、全ての人にとっても優しい賃貸物件になります。今度の展望もしっかりと経営方針にくわえることで、安定した収入につながって行くのです。

■ ニーズに合わせた賃貸経営を|施工事例をご紹介

今回は高齢者にニーズをあてた賃貸経営のポイントをまとめてきました。これからの賃貸には、「借り手のニーズの変化」を注視していくことが必要です。

M-LINEでは、都内の土地事情や法規制事情などをクリアし、有効的な土地活用を実現している方も多くいらっしゃいます。今回は「都内で建築した!賃貸物件」をご紹介します。

【6階建て共同住宅】敷地95.59㎡|延床369.59㎡!照明計画や色彩にもこだわりの知恵が詰まった都内に建てる多層住宅

港区の一等地、わずか28.9坪という土地に賃貸住宅を建てたいとのご依頼をいただきました。 賃貸では収支が成り立つことも重要です。 また、今回の場合は都心ならではの狭小地での計画なので、間取りも工夫をこらしています。

【6階建て共同住宅】内装1

6階部分をメゾネットにして、法廷許容範囲の面積を余すところなく利用しました。 住環境にも配慮し、住む人への安心感を与えることができたのもM-LINEの設計へのこだわりです。

【6階建て共同住宅】階段

もっとご覧になりたい方は、こちらから >> 「照明計画や色彩にもこだわりの知恵が詰まった都内に建てる多層住宅」

【黒×フェラーリレッド】敷地35.83㎡|延床106.82㎡!内部天井は構造体をむき出しにし、天井高の確保とデザインを優先

【黒×フェラーリレッド】外観

約10坪の土地を最大限活用した案件です。 一階部分をオーナー様将来使用予定とし、店舗併用住宅を建築しました。オーナー様からご指定いただき、黒の外壁を基調に赤のアクセントをいれたスタイリッシュなデザイン住宅となりました。

【黒×フェラーリレッド】内装1

内部天井は構造体をむき出しにし、天井高の確保とデザインを優先しました。 内部、外部ともに統一感のあるデザインになっています。

【黒×フェラーリレッド】内装2

もっとご覧になりたい方は、こちらから >> 「【黒×フェラーリレッド】」

■賃貸物件、賃貸併用住宅、店舗併用住宅など、たくさんの建築事例をご紹介しています。

その他の建築事例はこちらから>>「M-LINEの建築事例」

■ まとめ:社会貢献もできるというメリットも

住みたい人のニーズに応える賃貸経営は、地域の活性化や社会貢献など、様々な効果にも期待できます。

また健全な賃貸経営を目指すためには、賃貸経営を行う目的や方向性。事前の準備などがとても重要となります。また建てるだけではなく、建てた後もどう経営していくのかを、考えておくことも必要です。

考えているだけでは、何も始まりません。ぜひ一歩踏み出して、土地活用を夢から現実にしてみませんか。

 

■ ■ ■

 

東京都内の土地は、高額である上に、変形地が多く、暮らしやすい家を建てるためには、優れた設計と技術力が求められます。敷地面積、賃貸併用住宅を建てる目的、予算など、様々な要素によって、最適な賃貸併用住宅の形は変化していくのです。M-LINEでは、東京の狭小地であっても、その難しい条件の中で、目的に合った最適な賃貸併用住宅やマンション経営のプランをご提案します。

土地活用をお考えなら、賃貸併用住宅やマンション経営を計画されませんか?賃貸住宅、賃貸併用住宅をご計画される際には、どうぞM-LINEへお気軽にお問い合わせください。

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