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狭小地を活用する賃貸住宅・賃貸併用住宅

2021/03/10(水) コラム

狭小地の賃貸住宅

都心部には、一般的な床面積を持つ家を建てるには足りない狭小地があちらこちらに分散しています。このような土地は、土地の価格が高額であるため、細かく分割した土地を売買した結果生まれたケースもあれば、都市計画で道路を造る際に、分割されたために生まれたケースもあります。このような狭小地の多くは、整形地ではなく、旗竿地、段差のある土地、平行四辺形や三角形、間口が狭く奥行きの長い長方形などの変形地です。

これらの土地は、せっかく利便性の良い土地にあっても、快適な暮らしができる家にはなりにくい難しい条件をたくさん持っています。そして、その難しい条件を克服するためには、一般的な住宅を建築するよりも高額な建築費がかかります。

このような高額な土地に、高額な建築費をかけて住宅を建てる方法を考えた時、土地や建物にかかった費用を、返済する手助けが得られる選択肢の中に、賃貸併用住宅という考え方があります。

賃貸住宅・賃貸併用住宅にするメリット

狭小住宅のリビング

都内は、電車、地下鉄、バスの路線が網の目のように張り巡らされているので、郊外のように利便性の悪い土地はそれほど多くありません。利便性の良い場所であれば、狭小地であっても、様々な活用方法があります。その中の一つが賃貸住宅や賃貸併用住宅です。個人の住宅を建てる場合に比べて、どのようなメリットがあるのでしょうか?

ローンの返済金を家賃収入で賄える

高額な土地の購入費と、建築費を手持ち資金ですべて賄える、というケースはほとんどなく、かかった費用は数年~数十年かけて、ローンで返済していくというケースがほとんどです。

利便性の良い都心部に家を建てたいが、住宅ローンの返済ができる収益を上げたい、という場合には賃貸併用住宅、自宅は既にあるが、所有している狭小地、または相続した土地を活用したい、という場合には、賃貸住宅にするという計画が考えられます。

相続税対策ができる

新たに土地を購入する、余っている土地があるという以外に、土地を相続したというケースがあります。兄弟で分割するなどの理由で、土地を売却し、現金に換えると、その金額すべてが相続税の対象となってしまいます。

土地をそのまま相続する場合には、評価額が2割減少します。ただ、この場合土地の資産価値が高ければ高いほど、相続税は高額になっていきます。さらに建物になると、評価額が3~4割減少します。このような場合、店舗併用住宅にすると、小規模宅地等の特例によって、評価額を減額することができる為、相続税を抑えることができます。

小規模宅地等の特例とは、土地に建物が建っていること、相続をする人が、亡くなった親族と一緒に暮らしていたことなどの一定の要件を満たすと、5割、または8割の評価額を減らすことができる特例です。住宅の場合は3割ですが、賃貸併用住宅の場合は、5割まで評価額を減少させられます。

固定資産税を抑えられる

土地の上に建物が建っていると、固定資産税の減額措置が適用されます。小規模住宅用地は、200m2以下と定められています。したがって、個人の住宅の場合は、200m2に対して、6分の1の固定資産税が減額されます。

一方、賃貸併用住宅の場合には、一世帯につき、200m2以下という計算方法になるので、賃貸用世帯の数×200m2まで、土地に課せられる固定資産税の税額が6分の1に抑えられます。

可変性の高い賃貸併用住宅

狭小地を賃貸併用住宅にした場合には、可変性の高さという良さが得られます。賃貸併用住宅の場合、建物の一部は、家族が暮らす家です。家族が長く暮らすうちには、子供の誕生、子供の成長、結婚した子供夫婦との同居など、何度かライフステージの変化が訪れます。

賃貸併用住宅は、このような暮らしの変化に対応しやすい住宅です。子供たちが独立していき、部屋が無駄になった時は、子供部屋のあった階を賃貸にすることもできれば、二世帯で暮らすことになった場合には、賃貸部分と繋げて二世帯住宅にすることもできます。

賃貸併用住宅の場合はローンの種類を選べる

賃貸併用住宅を建てる場合、資金調達には2つの方法があります。不動産投資ローンと、住宅ローンです。不動産投資ローンは、金利が高く、返済期間が短い為、月々の返済額は多額ですが、年齢制限がないので、高齢であっても、融資を受けられます。

一方、住宅ローンは、金利が低く、返済期間も住宅の耐用年数より長くすることができます。加えて、居住部分が2分の1以上であれば、住宅ローン控除を受けられます。

賃貸住宅であっても、賃貸併用住宅であっても、建築にかかった費用を賄えるだけの家賃収入が得られなければ、計画は破綻してしまいます。狭小地で賃貸併用住宅、または賃貸住宅を成功させるためには、どのような条件が求められるのでしょうか?

狭小地で賃貸併用住宅、または賃貸住宅を成功させるための条件

狭小住宅のキッチン

住宅ローンを賄えるだけの収入を得るための条件について考えていきましょう。

高額な家賃であっても入居者が集まり、家賃収入で収支を成り立たせる要素は、主に2つあります。

入居者のニーズに関わる要素

利便性の良い場所にある、外観や内装のデザインが洗練されている、居心地の良い室内環境が調っているなど、賃貸住宅を探す人のニーズに応える建物にすることが大切です。

利便性の良い場所にある

都心部の場合、この条件は満たされています。反対に考えれば、利便性が悪い場所にある狭小地であれば、賃貸住宅にする計画は、難しいと考えられます。

外観や内装のデザインが洗練されている

地域の雰囲気に調和する外観デザイン、その外観デザインに調和する内装デザインが求められます。地域の雰囲気は、その地域の住む人の嗜好にも影響します。港区や千代田区などでは高級感、渋谷区や目黒区では、オシャレな雰囲気など、街並みに調和する外観と、住む人の嗜好にあった内装が入居率を高めることに繋がります。

居心地の良い室内環境が調っている

都心部では、地域によって賃貸料が大きく変わります。家賃相場に見合った生活レベルを提供するためには、十分な断熱性や気密性、防音性・遮音性などが求められます。夏涼しく冬暖かい、隣家や上下階の住人の生活音に煩わされないといった生活環境が調っていることが大切です。

家賃収入を安定させる

もう一つの考え方は、手数料を支払って家賃収入の安定を図ることです。この方法には、いくつかの種類があります。

一括借り上げ

もう一つの方法は、一括借り上げで家賃収入を安定させる方法です。不動産会社に手数料を支払い、入居者の管理をしてもらう方法です。契約した期間内は、空き室が出たり、家賃を滞納されたりした場合でも、不動産会社から定額の賃料を受け取れます。

賃貸管理

家賃の集金の他に、クレームや修理への対応など、賃貸住宅に関わる業務を、管理会社に委託する方法です。

家賃保証

入居者が病気や怪我で家賃が支払えなくなった時に、家賃保証会社に家賃保証をしてもらう方法です。

建物に関わる要素

同じ面積の敷地に賃貸住宅を建てた場合、部屋数が多い方が家賃収入は増えます。狭小住宅の場合、横に拡げることはできないので、階数を増やして部屋数を増やします。

狭小地で階数を増やすと、縦に細長い建物が完成します。この場合、最も重要なことは、十分な耐震性を持たせるということです。建物の建て方によって、多様な建築技術と、設計力のある施工会社選びが、重要なカギとなります。

30坪の敷地でも可能な6階建賃貸住宅

30坪の敷地でも可能な6階建賃貸住宅

港区の一等地わずか28.9坪という土地に完成した賃貸住宅です。

30坪の敷地でも可能な6階建賃貸住宅 内部

音の問題や動線などをすべてクリアした暮らしやすさと、RC構造が実現する安心感を備えた高級感のある賃貸住宅が実現しました。

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東京都内の土地は、高額である上に、変形地が多く、暮らしやすい家を建てるためには、優れた設計と技術力が求められます。M-LINEは、どんなに悪条件のある土地であっても、必ず暮らしやすい家を実現します。ハウスメーカーに断られてしまった…難しい条件のある土地なので、施工できる工務店が見つからない…そのような土地でも必ず、ご満足いただける提案をいたします。

賃貸住宅、賃貸併用住宅をご計画される際には、どうぞお気軽にお問い合わせください。

 

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