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店舗併用住宅を活かす!間取りと使い方|東京の土地活用ならM-LINEへ

2021/06/05(土) コラム

昨今ではアフターコロナなどの関係から、暮らし方も激変しています。その中でも飲食業や販売業などの店舗を経営している方は、様々な変化に対応していくことも必要となってきています。

店舗併用住宅は、「いずれは自分のお店を持ちたい」「自宅のスペースを活かし、お店ができたらいいな」などこれからの方だけを応援するものではありません。都心の利便性を活かし、その価値を高めながら店舗経営を実現していくことも可能なのです。

代々の家業を受け継ぎながら高めていく。これからの時代を見据えながら、最大限に活かしていくなど、これからの店舗の可能性を考えていきましょう。

~table of contents~

■ 店舗併用住宅とは

店舗併用住宅とは、同じ建物の中に家族と集う「居住スペース」と「事業を行う店舗スペース」が1つになった住宅を指しています。これから建てようと検討している土地の立地や敷地の広さなどにもよりますが、アイデアや工夫によって様々な業種で対応できる部分は、大きな魅力のひとつです。

しかし事業の行える店舗と居住空間があれば良い!というものではありません。店舗併用住宅の場合、一般の居住用住宅と違いや建てることができる地域の見極めなど注意しておくべきポイントが多くあるのです。

店舗併用住宅として認められるための条件とは

店舗併用住宅では、店舗の広さの条件はありません。事業に必要となる広さを確保することが可能です。店舗併用住宅として認められるためには、

○ 店舗と住居部分の関係性

○ 店舗と住居部分の床面積の比率

という2つの条件をクリアすることがまず必要です。

○ 店舗と住居部分の関係性

店舗併用住宅を建築するためには、事業を行う店舗部分と住宅部分において「お互いに移動できる設計にすること」が必要です。例えば、

○ 店舗のドアを開けると住居に移動できる。

○ 室内の階段を上がることで、住居に移動できる。

などの配慮がある場合は店舗併用住宅として評価されますが、「外階段でしか移動できない」場合は認められないとなっています。また店舗と住宅をしっかりと区別するためのドアを設けるなどの施工も必要となります。あくまで同じ建物であっても、ON・OFFをしっかりと分けることが大切なのです。

○ 店舗と住居部分の床面積の比率

もうひとつの条件は、「住居部分の床面積」の部分です。店舗併用住宅とする場合には、「住宅部分の床面積を全体の4分の1以上にすること」が必要です。

(都市計画法によっては「用途地域の定めがある」場合があります。その時は定めに応じ、「2分の1」や「50平米以下」など、規定の床面積が変更する場合もありますので注意しましょう。)

市街地と呼ばれる地域では、都市計画法により「用途地域」が定められています。「用途地域」では、エリアごとに建築可能の建物の種類や面積などをあらかじめ制限することで、計画的な街づくりを行うのです。その他にも店舗併用住宅自体が建てられないとされる用途も存在していることは、認識しておきましょう。

土地の特徴をしっかりと理解し、ニーズに合った経営を行うことで、店舗併用住宅の成功を左右するのです。

■ 店舗併用住宅の魅力とは

店舗を借りるにはそれに応じた魅力がありますが、店舗併用住宅にもたくさんの魅力が詰まっています。ここでは店舗併用住宅の魅力と気をつけたいポイントをご紹介します。

魅力その①:家賃負担を軽減しながら経営ができる

店舗などの事業を行う上では、人件費や店舗の家賃など「必要な経費」が毎月発生します。確かに新たに店舗となる住宅を構えるため、そのための資金は必要となります。しかし住居と店舗を2つ建てる場合よりも、費用を軽減しやすいメリットがあります。

また住居部分のローンには、一般の住宅ローンを活用することも可能です。いろいろなアイデアを取り入れることで、安定した経営を叶える可能性も広がります。

魅力その②:通勤時間を削減でき、安心度も高まる

今はコロナなど新たな感染症など、未知の不安も高まっています。そのためできる限り通勤などの移動を削減したいと考える方もきっと多いでしょう。自宅と店舗の移動時間がゼロになる!ことで、有意義に時間を使うことも。

また近年はテレワークや在宅勤務など、働き方の多様化も進んでいます。そのため今までは首都圏に集中していた需要も、変化する可能性も高まっています。時代の変化をしっかりとリサーチし、経営に活かすことで安心した経営を行うことにもつながります。

魅力その③:子育てや介護など、暮らし方のニーズにも対応できる

生活を送っていく中で、子どもの育児やご両親の介護などライフスタイルの変化も発生します。自宅が間近にある店舗併用住宅では、難しいとされる「子育てや介護の両立」も可能です。

少しの隙間時間を見つけて自宅部分へ戻り、「家事・育児・介護」など必要なことをサポートしてくれます。

気をつけたいこと:一度建てると「移転は難しい現実」がある

店舗併用住宅での注意点は、建てた後の経営状況に合わせて変化させる難しさです。住宅と店舗を合わせた建物を建築するため、どうしても費用も大きくなりがちです。そのため借りる店舗とは違い経営状況によって、「移転する」ことは難しくなります。

店舗併用住宅などの場合、建築を依頼するパートナー選びも重要です。今は建物を建てるだけではなく、様々な経験や知識、ノウハウを活かすアドバイスも建築するためには必要です。信頼できるパートナーに出会えることも、店舗併用住宅のこれからに大きく左右します。

■ 間取りプラン例紹介

店舗併用住宅の場合、

○ 飲食店

○ 美容院

○ 販売店

○ クリニック

○ 事務所

○ 整体・マッサージ店

など、様々な業種で活用することが可能です。どのような業種であっても大切なのは、「店舗部分と住居部分のバランス」です。

店舗併用住宅を建築する場合、1階に店舗、2・3階などに住宅スペースを確保する縦をうまく活用するスタイル。そして右が店舗、左が住宅のように横や前後をうまく活用するスタイルなど、アイデアや工夫により建築できる形にも広がりがあります。

ではM-LINEで実際にお手伝いさせていただいた店舗併用住宅の事例をご紹介します。

【飲食店併用】1階は長年地元に愛されてきたレストランを!家族8人が住める店舗併用住宅

敷地96.36㎡|延床297.47㎡

「長年地元に愛されてきたレストランの雰囲気を残しつつ8人が住める家にしたい」というご要望から店舗併用住宅がスタートしました。

限られた空間の中をうまくプランニングし、席数を確保。

雰囲気はそのままに、機能は最新に!快適性と使いやすさをプラスした店舗に仕上がりました。

トータル4階建ての建物を建築し、2〜4階を住居スペースとしています。

親世帯との生活もふまえ、価格面も機能も導入しやすくなった家庭用エレベーターを配置しました。縦の動線となる多層階でも、エレベーターの導入などアイデアにより過ごしやすい空間を創造することができます。

もっとご覧になりたい方は、こちらから >> 「【飲食店併用・4F・屋上・太陽光】ホームエレベーター活用多世帯はレストラン&8人家族の住まい」

■賃貸物件、賃貸併用住宅、店舗併用住宅など、たくさんの建築事例をご紹介しています。

その他の建築事例はこちらから>>「M-LINEの建築事例」

■ 集客を意識した店舗併用住宅を建てるためには

店舗併用住宅の難しさは、利便性を向上させながらも「家族が安心して暮らせる環境を整える」必要性があることです。どうしても利便性が高まる店舗の場合、お客様の出入りも多くなり、それに応じた設備や配慮も必要となります。例えば、

○ 来店する方に向けた出入りのしやすいバリアフリー環境。

○ お客様や商品の搬入など、近隣に迷惑をかけない駐車場などの配慮。

○ 従業員がいる場合の休憩所やトイレなどの設備の充実。

など、立地やご来店されるお客様に応じた配慮も必要です。

また店舗の部分に家族が一緒に集うことにより、セキュリティなどの安全面の設備にも力を入れる必要も考えられます。セキュリティを高めることは、家族だけではなく近隣の方への配慮にもつながります。店舗併用住宅を建築するに当たり、近隣への配慮は忘れてはいけない項目です。

■ まとめ:有効的な店舗併用住宅ならM-LINEへ

店舗併用住宅と一言で表しても、どんな店舗にするのか。どのような事業を展開するのかによっても、大きく変化します。そして建物に対してのこだわりも、人それぞれです。

有効的な店舗併用住宅を目指すためには、経営を行う目的や方向性。事前の準備などがとても重要となります。また建てるだけではなく、建てた後もどう経営していくのかを、考えておくことも必要です。

考えているだけでは、何も始まりません。ぜひ一歩踏み出して、店舗併用住宅を夢から現実にしてみませんか。

 

■ ■ ■

 

東京都内の土地は、高額である上に、変形地が多く、暮らしやすい家を建てるためには、優れた設計と技術力が求められます。敷地面積、賃貸併用住宅を建てる目的、予算など、様々な要素によって、最適な賃貸併用住宅の形は変化していくのです。M-LINEでは、東京の狭小地であっても、その難しい条件の中で、目的に合った最適な賃貸併用住宅やマンション経営のプランをご提案します。

土地活用をお考えなら、賃貸併用住宅やマンション経営を計画されませんか?賃貸住宅、賃貸併用住宅をご計画される際には、どうぞM-LINEへお気軽にお問い合わせください。

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