建築基準法22条区域って何？

建築基準法で定められた22条区域は、都市計画法上の防火地域、準防火地域をフォローするような位置づけの区域指定です。

参考までに、建築基準法第22条の内容は以下の通りです。

特定行政庁が、防火地域及び準防火地域以外の市街地について指定する区域内にある建築物の屋根の構造は、通常の火災を想定した火の粉による建築物の火災の発生を防止するために、屋根に必要とされる性能に関して、建築物の構造及び用途の区分に応じて政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるものまたは国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。
ただし、茶室、あずまやその他これらに類する建築物または延べ面積が十平方メートル以内の物置、納屋その他これらに類する建築物の屋根の延焼のおそれのある部分以外の部分については、この限りでない。

22条区域と、防火・準防火地域の違い

都市計画法において、防火地域は、火災の被害が起きやすい地域。駅周辺、繁華街などの都市機能の中心エリアです。
延べ床面積100㎡以上の建物、あるいは100㎡以下でも3階建て以上は耐火建築物にする必要があります。
主に、鉄筋コンクリート、耐火性能や断熱性が高い素材（耐火被覆）された鉄骨造の建築物になります。

準防火地域は、火災を防ぐために予防する地域という位置づけです。
防火地域よりも規制は緩めですが、耐火住宅に準じる水準の防火性能の住宅を建てる必要があります。
例えば、隣地や道路からの一定の距離を定め、火災の延焼を食い止めるための外壁、軒裏などを防火構造にする必要があります。
窓やドアなども防火性能が求められています。
消火設備を設置しなくてもよい点は防火地域よりは条件が緩和されているといえます。
多層階（3階建て以上）の場合は、延べ床面積1500㎡を超える場合は耐火建築物にしなければなりませんが、1500㎡以下なら、準耐火建築物やそれに準じる技術的適合建築物でも可能です。

このように防火地域の周辺エリアが定められ、それぞれ異なる制限を設けて区域を指定しています。防火地域の周辺に準防火地域を定め、そこに建てられる防火性能が定められた住宅の基準が決まっているということになります。

東京の場合も、駅周辺の繁華街は防火地域、その近隣エリアを準防火地域というイメージは同様ですが、東京23区の都心部においては、そもそもほとんどのエリアが防火地域・準防火地域として定められています。概して、防火地域は鉄骨住宅、準防火地域は鉄骨住宅と木造住宅が混在しているのが一般的です。そのさらに外周の木造住宅地が22条区域として指定されるケースが多くなっています。

なお、必ずしも準防火地域の外周が22条区域として指定の対象になるとは限らず、市街地と呼べるような立地が主に対象になります。

22条区域の制限にいて

22条区域は、防火・準防火地域に対して制限は緩やかです。ただし、屋根については注意が必要です。屋根は不燃材にする必要があります。
屋根不燃区域、屋根不燃化区域といった呼び方をされる場合もあります。

不燃材の代表例は、コンクリート、瓦、鉄鋼、ガルバリウム鋼板などとなります。
これらの素材の不燃性のみでなく、屋根の構造も不燃性があると認められる必要がある、ということになります。
なお、屋根のみならず不燃性の素材を用いた防火性能のある住宅のほうが安全安心な家づくりができますので近年は22条区域でも準防火地域と同水準の防火性能のある家づくりが進められています。

ちなみに、23条区域という区域指定もあります。外壁に関する規制が定められているエリアです。22条区域とほぼ同様のエリアが指定されると考えておいてよいでしょう。

22条区域が準防火区域など他の区域とまたがる場合

区域指定の種別に関わらず火災の延焼リスクがあるため、建物を建てる際は、建築予定地が複数の規制区域にまたがっている場合にはどのような制限を受けるかを事前に確認しておく必要があります。

このケースでの基本的な考え方は、より規制が厳しい区域の基準が適用になることが一般的なルールです。具体的には、準防火地域と22条区域がまたがっているケースでは、準防火地域の規制が適用になります。

しかし、耐火構造の防火壁を設置した場合は、準防火地域に延焼のリスクが低いとみなされ、準防火区域とまたがっていても、22条区域の規制が適用になることがあります。この考え方は、防火地域と準防火地域がまたがっている場合も同様で、防火壁を採用すれば準防火地域の制限が適用される場合があるのです。

なお、22条区域と特段の規制がない区域にまたがっている場合は、22条区域の規制が適用になります。

22条区域や準防火区域等で耐火建築物を建てる場合

これまでご紹介してきたように、区域指定の種別によって、建築できる建物が異なります。防火地域で木造住宅を建てるのはハードルが高いため、鉄骨造・鉄筋コンクリート造などの住宅が基本となります。

なお、準防火地域でも耐火建築物にすれば

• 火災保険料の割引が適用される
• 建ぺい率が10%緩和される

などのメリットもあるため、準防火地域は防火地域よりも耐火性能の基準は緩和されますが鉄骨造もしくは耐火建築物に準じる基準で建築することも検討しておくと納得の家づくりができるのではないでしょうか。

鉄骨造りの多層階（３階建て以上）の土地活用を考えるなら、様々な条件を考慮すると準防火地域が現実的な選択肢だと言えるでしょう。

区域指定の調べ方

東京でどのエリア、どの土地が、防火地域、準防火地域、22条区域に指定されているかは自治体の土地計画課などのホームページや窓口で「都市計画図」を参照すれば事前に確認できます。

予め、建築候補地がどの地域に該当するのか、その土地の建築制限などの性質を確認するとともに、土地活用の専門家に相談しながら納得のいく土地探し、土地選びをしていくことをおすすめします。

まとめ

建築基準法で定められた22条区域は、都市計画法上の防火地域、準防火地域をフォローするような位置づけです。東京23区の都心部においては、そもそもほとんどのエリアが防火地域・準防火地域として定められています。

準防火地域でも耐火建築物にすれば、家族を守る安全安心な家づくりができるだけでなく、火災保険料の割引が適用される、建ぺい率が10%緩和されるなどのメリットもあります。

東京でアフターコロナの鉄骨造りの多層階（３階建て以上）の土地活用を考えるなら、準防火地域が現実的な選択肢です。

建築候補地がどの地域に該当するのか、自治体のホームページなどを参考に、土地の建築制限を確認したうえで、納得の土地選びをしていきましょう。