スタッフブログ

都内の空き地活用で収益を得る方法|土地活用の種類と成功するポイント【実例】

2022/06/24(金) コラム

空き地活用

 土地や資産は、所有しているだけでは価値を生み出すどころか、毎年の固定資産税の課税など負担が5年、10年と増えていきます。

ただ、アクセスがよく人口も多い東京で土地を持つ場合、税金のマイナスをプラスに変える有効な土地活用を行うことで、価値を生み出す土地・資産を得ることが可能です。

 そこで今回は、東京都内の空き地や一見使い勝手の悪そうな狭小地・変形地でも活かせる、土地活用の方法やポイントを解説していきます。

ぜひ、空き地以外にも既に所有している土地や相続予定の土地の管理も含めて検討してみてください。

 

 


ポイント

  • 東京で空き地活用を検討する際に知っておきたい方法と土地の特徴を解説します。
  • 都内でおすすめの土地活用の種類と魅力・注意ポイントを知ることができます。
  • 狭小地や変形地を活かした空き地対策と建築実例をご紹介します。

 

目次

 

 

東京の空き地活用「特徴」

スカイツリーが見える「うつわホテル」

>>>「こちらの実例を見てみる」 【ホテル 5階建て】敷地 約33坪|建坪 約21坪​(墨田区東駒形)

 

土地の活用方法はいくつもありますが、その中でも所有する土地の状況や周辺環境に合わせた、適切な活用方法を選ぶ必要があります。 

まずは、東京で土地活用を検討する際の事前情報として、他の都市とは異なる東京の「特徴」と首都ならではの土地の活かし方を考えてみましょう。

 

 

・比較的地価が高い

 日本の首都、東京の地価は安定している、または年々上昇しているエリアが多く、港区や千代田区といった高級住宅エリアを中心とする23区は東京都の中でも特に地価の高い地域です。

 

 

・収益性の高さが期待できる

 東京は、他の地方都市と比べても人口が多く、必然的に賃貸マンション・アパートの需要や家賃収入の相場も高まるため、マンションやアパート経営時の収益性にも期待が持てます。

また、土地の需要が高いのでオフィスや店舗を貸し出す場合にも、借主が見つかりやすく便利です。

 

 

・空室になりにくい

 都心部や駅に近いエリアは、人の出入りや人の集まりが盛んなので入居率も高い傾向があります。

土地代を含まないマンション・アパートの建築費用は、他の地方都市と比べても大差ないことから、賃貸経営の土地活用で空室のリスクを最小限に抑えながら収益が見込める、理想の地域かもしれません。

 

 

・狭小地や変形地も活用できる

 日本一の地価・家賃相場で高収益にも期待できる東京なら、たとえ狭小地や変形地であっても意外な活用方法が見つかる場合も少なくありません。

40坪前後の土地があればマンション・アパートの建築も可能な場合が多く、他にも貸店舗や貸事務所、駐車場、資材置き場など、東京の高い固定資産税の回収にも役立つ活用方法がすぐ見つかるのも魅力です。

 

 

<関連リンク>【狭小住宅】自転車置き場の作り方│狭小地におすすめの方法をご紹介​

 

 

土地活用の基本4ポイント

お風呂とキッチンにこだわる賃貸物件

>>>「こちらの実例を見てみる」 【賃貸 4階建て】敷地 76.75㎡|延床 294.59㎡(豊島区 A様邸)

 

 近年では、個人経営で土地の有効活用を行う方も多く、どのような方法があるのかをよく把握することで、より利益の得られるリスクの少ない方法を選択しやすくなります。

以下では、活用方法を大きく4つに分けてご紹介します。

 

 

・売却する

 まとまった利益を上げたい場合には、土地や建物の不動産を「売却」することで、継続的な管理不要の収入を得ることができます。

他の地域にはない東京ならではの「特徴」「魅力」を考えて、土地が狭いから売却ではなく、限りあるスペースが有効活用できる可能性も忘れずに検討してみてください。

 

 

・貸す

 土地として敷地を「貸し出す」方法もあります。

住宅や店舗を建てるための土地、駐輪・駐車場のための土地、トランクルームやコインランドリーといったサービス提供の場など、利用方法の幅も広がります。

 

 

 ・自己活用する

 マンション・アパート経営やホテル経営、賃貸併用住宅、店舗併用住宅など「自己活用」にもさまざまな方法があります。

 自宅となる建物の一部を利用した、地域に合うサービスの提供で収入を得る、住宅併用の活用アイデアも人気です。

 

 

・共同で活用する

「共同活用」による土地の活用方法として、土地信託等価交換があります。

土地信託とは、土地活用のプロに土地の運用を任せることで、等価交換は、土地を提供した上でその土地に見合う分を取得する、といった方法です。 

土地活用を考える際に大切なことは、どんな結果が最適かという方向性を決めることです。

 

 

M-LINEの【空き地対策】

東京都の需要を考えると「空き地」程度の広さでも利用価値や活用方法は多くあります。

小さな土地活用事例としては、駐車場経営や自動販売機の設置、看板設置などの活用、バイク置き場、トランクルーム経営など、さまざまです。

ただ使わない土地を「生きた土地」に変えることで、固定資産税の負担軽減も期待できます。

 

 

<関連リンク>賃貸併用住宅で後悔するのはなぜ?失敗しないための対策法を紹介

 

 

おすすめの土地活用の種類【東京】

都市型二世帯住宅 

>>>「こちらの実例を見てみる」 兄弟のための都市型二世帯住宅

 

土地の需要が高い東京ですが、繁華街やオフィス街、住宅街など各エリアごとに大きな差があるのにも注意が必要です。

エリアによって居住者の収入水準が異なり、東京23区の中では港区や千代田区に住む人の平均年収が1,000万円を超えるのに対して、富裕層の少ない足立区に住む人の平均年収は350~400万円といった具合に、約3倍もの差があると言われています。

そのため、そのエリア別に求められる施設や機能が変わってくることも、土地活用を考える上で重要なポイントになります。

 

 

・マンション・アパート経営

長期的な安定収益をお考えなら、マンション・アパート経営がおすすめです。

賃料の収入に加え「相続税」「固定資産税」の節税効果もあるので、徒歩圏内に駅のある土地を持つ人・持つ予定がある人にいいでしょう。

周辺エリアの賃貸ニーズを調査して、 かつ競争力のある設計プランや長期的な収支計画を提供してくれる建築会社を選ぶのも重要です。

 

 

・ホテル経営

 マンション・アパート経営よりは収益性が劣る場合もありますが、希少性のある土地活用アイデアです。

マンションやアパートを建てるだけの広い土地が持てない場合でも実現可能で、価格設計やコンセプトを適切・明確にすることが大切です。

また、賃貸経営と同様にアクセスの利便性、需要など、周辺エリアの事前調査が重要になります。

 

 

・貸店舗・貸事務所

「貸店舗・貸事務所」といった事業用の賃貸物件は、居住用の賃貸物件と比較しても高い賃料の設計が可能になる場合が多いので、より高収益を求めたい方におすすめです。

しかし、商業に向いていない土地では借り手が見つかりにくいこともあるので、周辺エリアのニーズや賃料水準調査、あるいは場所選びの再検討が必要になる場合もあります。

繁華街や駅近エリア、港区のオフィスエリアに土地がある・持つ予定がある人向きの活用アイデアです。

 

 

・賃貸・店舗併用住宅

 「賃貸併用住宅」や「店舗併用住宅」は、マイホームの部分と「賃貸」あるいは「店舗」の部分が1つの建物で構成された住宅のことを言います。

賃貸や店舗の経営で得られた収入を住まいのローン返済に充てることができ、東京の限りある土地を有効に活かしながら住まうのにおすすめのプランです。

賃貸・店舗のオーナーとして、賃貸・店舗フロアを将来「二世帯住宅」にするなど、自由な使い道が選べるのも嬉しいポイントです。

 賃貸住宅の対象者や店舗の種類によって、周辺エリアのニーズに合った建築プランを選ぶようにしましょう。

 

 

<関連リンク>【二世帯住宅】世帯主の役割と間取りプラン

 

 

都内なら狭小地・変形地も有効【実例】

都内のおしゃれなホテル経営

 

 

 

・三角形+傾斜地の「ガレージ住宅」 

三角形の変形地+高低差

>>>「こちらの実例を見てみる」三角形の変形地+高低差

 

土地の購入後に建築設計をはじめた、おしゃれな半地下ガレージのある住まいの実例です。

変形地+高低差という土地のデメリットを最大限活かしてメリットに変える発想で、高級感のある「ガレージ」や寝室続きのプライベート「バルコニー」も楽しめる住まいが実現しました。

都内ならではの土地の制約や広さ、こだわりの構造や予算の関係など、M-LINEならそれぞれのメリット・デメリットをうまく融合させて、お客様の理想を叶えていきます。

 

 

・30坪の敷地の6階建て「賃貸住宅」

30坪の土地に高級感のある外観が魅力の賃貸住宅を実現

>>>「こちらの実例を見てみる」 30坪の敷地でも可能な6階建賃貸住宅

 

港区の一等地、約30坪の土地で依頼のあった賃貸住宅。

収支の成立をじっくり検討した上で、間取りにもこだわった都心ならではの狭小地の活用実例です。

6階部分をメゾネットにして、法廷許容範囲の面積をあますところなく有効活用しました。

外壁のタイルは、外観の高級感を高めるだけでなく、断熱性を上げてランニングコストを削減する効果も。賃貸住宅で気になる防音性や耐震性にも配慮したRC構造の安心設計です。

 

 

・多世帯で暮らす「店舗併用住宅」

多世帯で暮らす店舗併用住宅

>>>「こちらの実例を見てみる」 多世帯で暮らす店舗併用住宅

 

レストランの建て替えと多世帯8人の住まいを、限られた敷地で計画したホームエレベーター付き多層階住宅の実例です。

土地の有効活用と希望する予算内での実現を目指して、M-LINEの強みである「設計力と施工力のバランス」を活かして、店舗スペースや厨房スペースの機能的な動線から、住まい部分の間取りや家具のレイアウトの細部にまでこだわりました。

家族が多いと気になる光熱費の負担も、屋上&太陽光発電のある設計プランにすることで、ランニングコストの軽減にもつながる快適な店舗併用住宅が完成しました。

 

 

<関連リンク>屋上に菜園を作るときの5つのポイント│初心者におすすめの野菜とは​

 

 

まとめ:アイデア次第で空き地は有効活用できる

 東京でも空き地・土地活用の方法や事前に押さえておきたいポイントについてご紹介してきました。

 数ある活用方法の中で慎重に調査を重ね、その土地や理想の経営スタイルに合ったバランスのいい方法を選ぶことで、より将来性のある収益が見込めるようになります。

また、個人ではなかなか難しい部分に関しては、賃貸マンション・アパート、賃貸・店舗併用住宅などの設計・建築実績がある、土地活用のプロに相談するのもおすすめです。

ぜひ、土地探しから収支計画、設計プランまで安心して依頼できる建築会社を見つけてくださいね。

 

 

M-LINEは、東京でS造、RC造、木造、混構造の自由な構造を選べ、2階建て〜4階建て以上のアパート・マンション・賃貸併用住宅の設計・施工・経営サポートを行う会社です。

賃貸併用住宅で収入を得ながらマイホームを得たい方や、住宅ローンを活用したい方にも、設計力と選べる構造で柔軟に対応可能です。都内で予算内で賃貸併用住宅を建てたいとお悩みの方や、建ててからの資金計画に不安がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。

 

 

東京で土地活用を検討中の方はM-LINEへご相談を

東京都心部は、その地価の高さ故に、限られた土地をうまく活用しなくてはいけません。

しかし、ハウスメーカーや建設会社によっては、狭小地や変形地には対応できない場合も…。

私たちM-LINEでは、3つのコンセプトを掲げ、お客様のサポートをさせていただいています。

 

  • 10cmも無駄にしない家づくり
  • 工法・構造にしばられない家づくり
  • 建物用途を限定しない家づくり

 

 

 

 たとえ土地が変形地や狭小地、傾斜地であったとしても、その特性を活かしたプランニングをご提案し、厳しい建築規制にも臨機応変に対応します。

「土地はあるけどどうやって運用すればいいか分からない」「建築条件が厳しくて他社から断られてしまった」という方は、ぜひ一度M-LINEへご相談ください。

東京の限られた土地を最大限に活かした技術と設計で、理想の家づくりをお手伝いします。

 

M-LINEのオンライン相談はこちらからお申込みください

 

土地活用に関するご相談・お問い合わせはこちらにご連絡ください。

フリーダイヤル:0120-21-4202

ou2(オーツー)株式会社
東京都江東区富岡1-5-5

建設業許可/建築工事業一式 東京都知事許可 特定建設業許可(特-29)第125055号
一級建築士事務所登録/東京都知事登録 第 46497 号
宅地建物取引業免許/東京都知事(1)第 96131 号(ou2株式会社)

記事一覧

1ページ (全30ページ中)

ページトップへ