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位置指定道路って何?私道に面した土地は要注意?

2020/12/31(木) コラム

購入した土地に家を建てる際に隣接道が私道で困った!というお悩みを伺うことがあります。土地を購入する際には隣接道の確認が大変重要です。例えば私道の一種「位置指定道路」。あとあとトラブルにならないように権利関係など要チェックです。そこで今回は位置指定道路とはどんなものか、土地探しや購入時のポイントをご紹介します。

位置指定道路って何?

位置指定道路とは建築基準法で道路として認められている私道のことです。私道ではありますが、原則、幅4m以上の道路となるため面した土地には建物を建てることができます

道路には、公道(国、都道府県、市区町村などが管理)と、私道(民間の個人や団体が管理)がありますが、私道のうちでも、特定行政庁が指定した私道が位置指定道路と言われます。

建築基準法では、建物を建てる際に幅2m以上の道路に接していなければならないという接道義務があります。しかし、広い土地を分割して建物を建てる場合に、公道に面していない土地がでてきてしまうと、建物を建てる時に接道義務が果たせないことがあることなどから、敷地内に位置指定道路という私道を通して行政に指定してもらうということがあるわけです。その場合、角地の一角を切り取る「隅切り」をして道路にすることが多くなります。

 

位置指定道路の権利者は?

位置指定道路は私道ですので、土地の所有者に所有権があります。土地の所有者は、購入者などとの共有名義、地主さん個人名義、土地を分譲したディベロッパーなどが所有者になっていることがあります。多くの場合は、共有名義になっています。一方で、古い位置指定道路などで地主さんの名義になっている場合、保有する敷地に面する道路を分筆して持ち合っている場合などは、通行料の支払いが必要になったり、通行妨害をされるなどの何らかのトラブルが生じる可能性があるので注意が必要です。

 

リスクを回避する方策は?

共有名義になっていない位置指定道路の場合は、道路の通行、掘削工事などに関する承諾を購入時に取得しておくことが大切です。例えば、家を新築する際に、水道やガスなどの配管工事をする際に道路を掘削したり、工事車両を止めることがあると思います。その際に、所有者に承諾を予め取得し、工事の承諾をとることが重要です。

許諾の際の許可に関しての費用や、毎年一定額の通行料を支払うといったことも場合によっては生じます。いずれにしても位置指定道路が共有名義になっていない場合は、土地の購入の際には契約前に承諾書を取得することをおすすめします。事前の承諾書の取得が困難な場合は、リスクがあることを勘案しての購入判断が必要です。

承諾書には、契約者甲乙の氏名、契約日、土地の地番、地目、地積などの概要と、具体的に上下水道やガス管の埋没および引き込み工事を行うこと掘削やの承諾。無償通行の承諾、譲渡者にも同様の承諾をすることなどが記載されている必要があります。

 

位置指定道路に面する土地購入の注意点~トラブルならないために!

購入時の重要事項説明が不十分な場合

位置指定道路に面する土地の場合は、不動産売買契約書の重要事項に、売主が買主に位置指定道路に面していること、所有権などを説明する義務があります。

土地の売買に際して、位置指定道路と隣接する土地はセットで売買されます。しかし、万一道路の所有権がそのままで土地だけが売買されてしまうことがあります。土地を購入して建物を建てようとした際に、道路の使用料を請求されるリスクもあるため、注意が必要です。土地の購入の際は隣接道が公道か私道か、必ず所有権も含めて確認するようにしてください。

私設の水道管などが埋設されている場合

また、位置指定道路に、私設の水道管が埋設させている場合があります。補修時の費用負担が生じることがありますので、水道管が公設もしくは私設か、いずれにしても敷設の年代などは確認しておいたほうがよいでしょう。仲介業者に確認を依頼してみましょう。

下水管、ガス管も同様で、本来、重要事項説明書に記載があるはずなのですが、詳細な劣化具合や補修履歴などの説明はあるとは限らないと考えておいた方がよいでしょう。補修履歴は、仲介業者の台帳で確認ができますが、私設管の場合、所有者のみが確認できることになるため仲介業者が売主からの委任状にもとづき役所で確認しなければなりません。委任状になると時間がかかりますので、購入のタイミングとの兼ね合いでの判断になりますが、できるだけこのようなリスクがある可能性については把握できるように手配をすることがおすすめです。

私道の修復などの工事が必要になる場合

私道のトラブルに具体例としては、例えば、きれいに舗装されていて、公道と見た印象が変わらない私道の場合は、道路が傷んだり、上下水道・ガスなどの引き込み工事をする際には所有者の承諾が必要です。事前に承諾がとれていればよいのですが、難しい場合は、困ってしまいますよね。工事費用が問題になる場合なそは私道の舗装工事は自治体が助成金をもうけている場合は活用できますが、これも所有者などの同意が必要となることが多いのが実際です。

長年無償で利用してきた道路に通行料がかかる場合

私道を長年通行していたけれども、所有者が代替わりで変更になった際に、無償が有償になってしまう場合もあります。これまで長年無償で通行できたとしても、今後も無償で通行できる権利があるわけではありません。

なお、土地の所有者が通行を拒否したら自分の所有地に出入りできないような立地の場合は、最低限、公道に出入りできるような権利があります。これが袋地通行権というものです。ただし、この場合でも通行料を支払う必要があったり、土地分割の際の経緯によっては通航制限がある場合もあるので注意が必要です。

 

土地の売買の前には十分な調査を

土地を購入する際に、あとあととトラブルにならないようにするには接道が公道か私道か、その道路がどのような権利関係にあるのかの確認は最低限必要です。たとえ公道であっても(42条)2項道路と呼ばれる幅4m以下の狭い道路に面していたら、土地の一部を道路にして敷地を後退させるセットバックが必要になることがあります。私道なら権利者の関係で何らかの制限が発生する可能性があります。

土地の購入に際しては、法務局の登記簿や図面などから土地の所有者、分割状況などが確認できます。道路は交通のための手段にとどまらず、防災、減災、避難の手段であり、日照、通風などの確保にも重要な役割があります。

土地の売買は隣接道と一体と考えて慎重に調査をしたうえで購入することをおすすめします。

 

まとめ

位置指定道路とは、建築基準法で道路と認められた私道のことで、自治体が指定する道路です。所有者は民間の個人、団体などで共有名義にできる場合や、特定の地主さんの所有になっている場合などがあります。個人名義の場合は、私道を通行したり、上下水道やガスなどの工事をする際にも承諾が必要です。土地の購入の際に承諾書を取得しておくのが望ましいと言えます。難しい場合は、通行料を支払ったり、工事の都度に承諾をとるなどの必要があります。土地の売買をする際には、隣接道が公道か私道か、公道であってもセットバックが必要な2項道路に該当しないか、私道の場合は所有者の名義と承諾書の取得ができるかを仲介業者などに確認してから購入判断をすることをおすすめします。

 

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