高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
東京での土地活用や資産運用の選択肢の1つとして、アパート経営を検討される方が多くいます。
不動産投資の中でも、比較的始めやすいアパート経営ですが、安定した収益を上げるためには、経営のノウハウはもちろんリスク面もしっかりと押さえておきたいところです。
今回は、アパート経営を行う際に必要な初期費用から維持管理費用まで、トータルコストをよく把握した上でスタートを切ることの重要性や成功へのポイントを解説していきます。
ぜひ、理想の賢いアパート経営を検討してみてください。
アパート経営に必要な資金は大きく3つに分けると、アパート建設の
「初期費用」
「ローン関連費用」
「維持費」
となります。
ここでは「初期費用」について解説しましょう。
まず、アパート経営をするためのアパートそのものの建築・購入費用が必要になります。
新築アパートの場合、構造により以下のような坪単価の違いが出てきます。
【構造別：アパート建設費坪単価の目安】
一般的なアパートに採用される構造は、木造や鉄骨造の場合が多く、例えば約7坪ワンルームで6部屋分のアパート建築費用は、約3,000～4,200万円になる計算です。
この目安額は、アパートの階数や部屋数、間取り、設備などによって前後する可能性があることにも注意が必要です。
建物以外にかかる初期費用として、アパート取得時に必要な「不動産取得税」「印紙税」「登記費用」があり、またその他必要な費用として「アパートローン手数料」「各種保険料」「外注費」があります。
【アパート取得時に必要な費用】
不動産取得税
不動産取得税は、土地や建物を取得した時にかかる税金で、購入後半年～1年半の間に請求されます。
計算方法は「固定資産税評価額×税率(3％)＝不動産取得税」となります。
印紙税
印紙税は、契約書に添付する収入印紙の代金で、契約額によって1,000～6万円程度まで変わります。
登記費用
登記費用は、5,000万円のアパートを購入した場合を目安にすると、30～50万円程度かかるとされています。
登記費用の種類には、
があります。
【その他必要な費用】
アパートローンの手数料
アパートローンには「保証料」と「事務手数料」があります。
ローンを組んでアパートを購入する場合、利息だけでなく諸費用の発生にも注意が必要です。
「保証料」の目安は、借入額の1～3％程度で、「事務手数料」は定額制と借入額によって変動する定率制があり、定額制にした場合の目安は3万円程度です。
各種保険料
火災保険は、アパートの構造や規模によって金額が異なります。
一般的に10年契約で50万円程度かかるのが目安です。
また、火災保険に付帯して地震保険の加入も忘れずに検討しておきましょう。
外注費
などの外注費も必要になります。
税理士や弁護士への相談は、依頼先や時間によって料金が変わってきます。
物件管理会社に管理などを委託する場合は、賃料約５％の手数料が必要です。
仲介手数料は「売買価格×税率(3％)＋6万円＋消費税」で上限の範囲まで計算します。
アパート経営に必要な「初期費用」に続いて、「維持費用」についても見ていきましょう。
アパート共用部分の電気代や水道代が毎月発生します。
アパートの建物や設備の経年劣化に合わせて、適宜メンテナンスや修繕を行う必要があります。
築年数が経つにつれ修繕費が高額になるので、事前に修繕計画を立てて、外壁周りなど10～20年単位の大規模修繕が円滑に進むようにしておくことをおすすめします。
入居者が退去して次の入居者が入るまでに、床や壁の貼り替え、水回りのメンテナンスや修繕を行う費用が必要です。
築年数が経つにつれ、リフォームに必要な個所が増えてくることも念頭に入れておきましょう。
アパートの建物にかかる地震保険料や火災保険料を指します。
最長10年契約の火災保険料は、アパート購入時にまとめて支払うことで費用の節約になります。
アパート管理業務を管理会社に委託する場合、 毎月家賃5％程度の費用がかかります。
また、入居者を仲介した不動産業者に支払う「仲介手数料」やアパートローンを利用する場合の「ローン返済」、アパート保有に対する「固定資産税」、賃料収入に対する「所得税」・「住民税」が毎年課せられます。
次に、アパート経営の方法を3つのポイントに分けて解説します。
アパートの管理を全て自分で行う経営方法です。
委託会社への管理費用がかからない一方、アパートの清掃やメンテナンス、住人とのトラブルまで自分で管理する必要があるので、時間や労力の消費が負担になる場合も考えておきましょう。
上記のようなアパート管理を不動産管理会社に委託する方法です。
入居者の募集から審査・家賃回収・滞納対応・掃除・経営事務などを任せるので、管理会社の選択が重要になってきます。
また、管理会社によって手数料やシステム料、更新事務手数料が異なります。
サブリース契約とは、アパートを業者に一括して借り上げてもらう方法です。
アパート全ての部屋を業者に貸し出すので、上記の「委託管理」よりも満室になった場合の収入が10～20％程度減ること、また空室が増えるとサブリース契約業者から賃下げ要求があることにも注意が必要です。
アパート経営を成功させるためには、経営のリスクを想定しておくことも大切です。
アパート経営で最も避けたいリスクは、空室が出ることです。
借り手がいないと収入が入らないどころか、空室が続く場合には賃料の値下げも必要になってきます。
アパートローンの返済を「変動金利」にした場合、金利の上昇がリスクになります。
返済額が上がると資金計画が難しくなるので、ローンを組む時は慎重な検討がおすすめです。
建物の老朽化は避けられないものなので、定期的な修繕が必要になります。
建物が古くなれば、入居希望者が減り家賃を下げる必要も出てきます。また、築年数が経つにつれ修繕費もかさみます。
少しでも将来の老朽化リスクを避けるために、定期的なメンテナンスや修繕計画・資金計画が大切です。
不動産投資の初心者でもはじめやすいと言われるアパート経営ですが、基本的な経営ノウハウだけでなく、リスク面まで想定した慎重な事前計画が成功へのカギとなります。
今回ご紹介したアパート経営の初期費用と維持費用、リスク面をトータルで検討して、理想通りの経営・収入につながる順調なプランを設計してみてください。
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監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/12
2024/04/12
2024/03/27