スタッフブログ

防火地域に木造3階建て住宅を建てる為に必要な条件とは?

2021/04/09(金) コラム

防火地域に建てる3階建て住宅

土地の価格が高額な都市部に家を建てる場合、居住面積を確保する為に、3階建てを計画するケースは少なくありません。そして都市部には、多くの防火地域、または準防火地域があります。そのような状況の中、防火地域だからRC造にするべきかもしれないが、木造の家に住みたいと考えるご家族も多いのではないでしょうか?

確かに以前は、防火地域においては、延べ面積が100㎡を超える建物、3以上の建物、準防火地域においては、延べ面積が1,500㎡を超える建物、地階を除いて4階建て以上の建物は、法第61条による制限がありました。加えて、高さが16ⅿを超える建物、地階を除く階数が4階建以上の建物、延べ面積が3,000㎡を超える建物は、法第21条による制限がありました。

しかし、2000年と2019年に建築基準法の一部が改正された為、現在では耐火建築物(屋根・階段は30分耐火構造)の木造住宅が建てられるようになっています。防火地域や、準防火地域だからと言って、必ずRC造にする必要はありません。間取りの自由度や、曲線のある外観デザインができることなどから、RC造にしたいという場合は別として、木造住宅が好ましいが、耐火の為にRC造にするという考え方は、必要はありません。防火地域や、準防火地域に適した条件を備えていれば、木造3階建ての住宅であっても、建てることができます。具体的に、防火地域や準防火地域に適した木造住宅の条件に付いて確認していきましょう。

防火地域・準防火地域について

住宅の密集地では、火災の延焼を防ぐ為に、都市計画法に基づいて、緊急車両がスムーズに通行できる環境が整える為、防火地域と準防火地域が定められています。防火地域と準防火地域内の建物に対しては、建築基準法に基づいて、それぞれの建物に対して、十分な耐火対策が定められています。どちらも、小さな火事が、大きく燃え広がる大惨事を予防する為の施策です。

主に、駅周辺の繁華街や、幹線道路沿いは防火地域、その周辺の住宅の密集地は、準防火地域に指定されています。それ以外に、新たな防火規制区域と、法22条区域もあります。古くからある木造住宅が密集している地域は、新たな防火規制区域に定められています。この区域は、古い耐震基準の木造住宅が多いことに加えて、狭い道路が入り組んでいるため、東京の中でも、地震発生時の火災の延焼が心配される地域です。法22条区域は、防火・準防火地域以外の市街地である地域で、燃えにくい建材を使うことが求められています。

それぞれの地域に対して、異なる基準が定められており、4つの地域の中で、最も制限が厳しい地域は防火地域、次いで新たな防火規制区域、準防火地域、そして法22条区域です。

防火地域の建築制限

3階以上の建物と延床面積100㎡を越える1~2階建ての建物には、耐火建築物であることが求められます。

新たな防火規制区域の建築制限

4階以上の建物と、500㎡以上の1~3階建ての建物には耐火建築物、500㎡以下の建物には、準耐火建築物であることが求められます。

準防火地域の建築制限

4階以上の建物と、1500㎡を越える1~3階建ての建物には、耐火建築物であることが求められます。

1500㎡以下で、500㎡を超える1~3階建ての建物には、自治体の定めに従って、耐火建築物、または、準耐火建築物であることが求められます。

500㎡以下の3階建ての建物には、自治体の定めに従って、耐火建築物、準耐火建築物、一定の技術基準に適合する建物のうちのどれかに適合する建物が求められます。

500㎡以下の1~2階建ての木造建築には、外壁や軒裏、開口部などに一定の防火措置を備えていることが求められます。

法22条区域の建築制限

屋根、外壁に燃えにくい建材を使う

地域と建物の関係性

どの地域にどんな建物が建てられるのか整理しておきましょう。

耐火建築物にする必要のある建物

防火地域

  • 3階以上の建物延べ床面積100㎡以上の建物
  • 新たな防火規制区域
  • 4階建て以上の建物
  • 500㎡以上の1~3階建ての建物

準防火地域

  • 4階以上の建物
  • 1500㎡を越える1~3階建ての建物
  • 1500㎡以下で、500㎡を超える1~3階建ての建物
  • 500㎡以下の3階建て

準耐火建築物にする必要のある建物

  • 防火地域
  • 延べ床面積100㎡以下の1~2階の建物
  • 新たな防火規制区域
  • 1~3階建ての建物

準防火地域

  • 1500㎡以下で、500㎡を超える1~3階建ての建物
  • 500㎡以下の3階建て
  • 500㎡を超える1~3階建ての建物

一定の技術基準に適合する必要のある建物

準防火地域

  • 500㎡以下の1~3階建ての建物

外壁や軒裏、開口部などに一定の防火措置を備えている必要のある建物

準防火地域

  • 500㎡以下の1~3階建ての建物

 

防火地域の調べ方

施工を依頼する会社と一緒に土地探しをする場合は、施工会社が調べてくれます。施工会社を決める前に、土地探しをする場合には、区役所やインターネットで調べられます。

参考サイト 東京都都市整備局 東京都の区別に調べられます。

木造耐火建築物とは?

土地探しは、暮らしの利便性や、周辺環境に応じて進められると思います。自分たちの選んだ地域が、防火地域、または準防火地域であった場合には、耐火建築物や準耐火建築物などが求められます。耐火建築物には、RC造、レンガ造、鉄鋼モルタル造などが挙げられますが、木造住宅にする場合には、木造耐火建築物があります。

木造建築物には、大きく分けると、耐火建築物、準耐火建築物、一般木造建築物があります。

耐火建築物に必要な条件

木造の住宅の中で、防火地域に建てられる耐火建築物は、火災が発生しても建物が崩壊しないだけの性能を持つ耐火構造になっている耐火建築物と呼ばれる建物のことです。火災中にも、火災が収まった後も、非損傷性・遮熱性・遮炎性が確保されていることが求められ、主要構造部が耐火被覆で連続的に覆われています。

4階建てまでの建物には、間仕切壁、耐力壁、柱、床、梁が1時間以上、屋根と階段が30分以上燃え続けても、変形したり、溶解したり、破壊したりしないことが求められます。

準耐火建築物に必要な条件

木造の住宅の中で、防火地域に建てられる耐火建築物は、耐火建築物と準耐火建築物です。準耐火建築物は、火災が発生しても、主要構造部が崩壊したり倒壊したりしないだけの性能を持つ耐火構造になっている建物のことです。火災中に、非損傷性・遮熱性・遮炎性が確保されていることが求められます。柱や梁などを見せる真壁仕上げなどにする場合には、木材の表面が燃えてしまっても、倒壊や崩壊に繋がらない燃えしろ設計が用いられます。

耐力壁、外壁、柱、床、梁は45分、階段と屋根は30分以上燃え続けても、変形したり、溶解したり、破壊したりしないことが求められます。

参考資料 国土交通省 建築基準法制度概要集

防火地域に木造3階建て住宅を建てる場合は建ぺい率が変わる?

木造の家で暮らしたいという人にとって、耐火建築物の基準を満たせば、防火地域であっても、木の家で暮らせるということが、最も大きな良さではないでしょうか?加えて、木造耐火住宅は、一般的な住宅よりも、建築費が嵩みますが、RC造の住宅にするより建築費を抑えられます。

そして、防火地域、または準防火地域に住宅を建てる場合、建ぺい率を10%上乗せすることができます。都市部において、建ぺい率を10%増やせるということは、かなり間取りにゆとりを生み出すことに繋がります。さらに、駅周辺など、特定行政庁の指定する地域であった場合、容積率や高さ制限が緩和されることもあります。そのような場合には、3階建て以上の建物にし、一部を店舗や賃貸住宅として、住宅ローンに充てることも考えられます。

M-LINEでは、敷地の形状や面積、周辺の環境に合わせて、防火地域に建てる住宅にとって、最適なプランを提案します。木造4階建てや、木造とRC造を組み合わせた住宅など、様々な建築プランを用意しております。防火地域で、3階以上の住宅を建てることをご検討中であれば、ぜひご相談ください。

■ ■ ■

東京都内の土地は、高額である上に、防火地域など制限のある土地が多く、暮らしやすく安全な家を建てるためには、優れた設計と技術力が求められます。M-LINEは、どんなに悪条件のある土地であっても、必ず理想の住宅を実現します。ハウスメーカーに断られてしまった…難しい条件のある土地なので、施工できる工務店が見つからない…そのような土地でも必ず、ご満足いただける提案をいたします。

家族で暮らす家は木造住宅にしたい、でも防火地域だから心配…そんな想いにお応えします。狭小地での家づくりをご計画される際には、どうぞお気軽にお問い合わせください。

 

記事一覧

1ページ (全21ページ中)

ページトップへ