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家賃収入の税金はどのくらい?計算方法と確定申告|所得税を経費計上する方法

2022/06/27(月) コラム

家賃収入 税金

 マンションやアパート経営を始めて収益を得るようになると、1年間で入った「家賃収入」に対して税金が課せられるようになります。

不動産投資を始めるなら、収入や税金の知識も身につけた上で、将来性のある健全な経営スタイルを確立したいですよね。

そこで今回は、 家賃収入にかかる税金はどのくらいで、どのように計算されるのか。所得税の種類や控除について解説していきます。

家賃収入を確定申告で「経費」に計上する方法もご紹介しますので、ぜひ不動産投資の税金対策にもお役立てください。

 

 


ポイント

  • 家賃収入にかかる税金と所得税の計算方法を解説します。
  • 所得税の種類や控除についてもチェックしておきましょう。
  • 家賃収入を確定申告で「経費」に計上する方法をご紹介します。

 

目次

 

 

家賃収入にかかる税金はどのくらい?

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家賃収入は、不動産を人に貸すことで得られる収入を指します。

労働の対価として得られる給与は税務上「給与所得」となり、所有あるいは購入した物件を貸し付けたことで得られる所得を「不動産所得」と言います。

 また、家賃収入にかかる税金の種類は「所得税」「住民税」「消費税」があります。

 

 

・所得税

 個人が得た所得に対して課税される税金です。

賃貸経営を始める前にまず、不動産物件を取得して、その物件から家賃収入を得ることで「所得税」の支払いが必要になります。

 

 

・住民税

 住民税は、基本的に所得をもとに計算されます。

 

 

 ・消費税

 消費税は、課税売上高が1,000万円を超えた場合に、その翌々年から課税される税金です。

居住用賃貸物件のみの場合は課税対象になりませんが、オフィスや店舗といった事業用賃貸物件の課税売上1,000万円以上は、消費税の課税対象になります。

 居住用と事業用の物件が付帯している場合は、面積比などを使って按分します。

 

消費税の課税対象になった場合、

  • 税務署に届出が必要
  • 消費税課税業者になった2年後に支払い
  • 消費税課税業者になった2年後の家賃収入が1,000万円未満でも支払いが必要

以上の点に注意しましょう。

 

 

<関連リンク>賃貸併用住宅で後悔するのはなぜ?失敗しないための対策法を紹介

 

 

家賃収入の「所得税」計算方法

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 所得税は、原則的に個人の総所得に対してかかる税金なので「総合課税」というくくりに入ります。

課税方式には、この「総合課税」と「分離課税」があり、「分離課税」は所得を分けたまま税額を計算します。

それでは、家賃収入の「所得税」計算方法をご説明しましょう。

 

 

・不動産所得を計算

 まず、所得税には10種類の区分があり、それぞれに計算方法は異なります。

最初にご紹介したように、家賃収入は「不動産所得」の区分に該当するので、

「不動産所得」=家賃収入-必要経費※

 上記の方法で所得額を求めます。

 

※必要経費とは、家賃収入を得るためにかかった直接的な費用を指します。

最後に紹介する『家賃収入を「経費」計上する方法』をご確認ください。

 

 

・課税所得を計算

 不動産投資を副業として行う場合、不動産所得と給与所得、またその他の所得を合算する必要があります。

課税所得=「不動産所得」+給与所得(+その他の所得)-各種控除

 

 

・所得税額を計算

 上記の方法で計算した課税所得を使って、所得税の金額を求めます。

 所得税額=課税所得×税率※-課税控除額

 

※国税庁:所得税の税率

 

 

 ・計算式シュミレーション

 具体的なシュミレーションを参考にしてみましょう。

 【収入】家賃800万円+更新料・礼金など100万円=900万円

【経費】管理費100万円+修繕費100万円+減価償却費200万円+ローン返済利息60万円+その他経費40万円=500万円

900万円(家賃収入)-500万円(必要経費)=400万円(「不動産所得」)

 

続いて、給与所得やその他の所得があるケースを仮定してみましょう。

 【所得】(給与所得+その他の所得500万円)+「不動産所得」400万円

 【課税所得】900万円-各種控除80万円=820万円

820万円×23%-63万6,000円(課税控除額)=125万円(「所得税額」)

 となります。

 

国税庁:所得税の税率

 

 

<関連リンク>鉄骨住宅の固定資産税が下がりにくい理由と3つの節税方法

 

 

所得の種類と控除

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 前項でもふれましたが、所得税は給与所得をはじめ、その他の収入を合算した総所得に対して課税されます。

そのため、家賃収入以外の種類の所得を「所得税の計算式」に入れる必要があります。

 

 

 ・家賃収入以外の所得にも注意

所得税法により、所得の種類は以下10種類に区分されています。

下記の「退職所得」と「山林所得」以外は「分離課税」ではなく「総合課税」の対象であること、またそれぞれに計算方法が異なる点にも注意が必要です。

 

  1.  利子所得
  2. 配当所得
  3. 不動産所得
  4. 事業所得
  5. 給与所得
  6. 退職所得
  7. 山林所得
  8. 譲渡所得
  9. 一時所得
  10. 雑所得

 

 

・所得税の控除例

シュミレーションの計算式にもあったように、所得税の計算には以下の「控除」も条件によって適用されます。

 

  •  基礎控除
  • 社会保険料控除
  •  医療費控除
  • 配偶者控除
  • 扶養控除
  • 障碍者控除
  •  青色申告特別控除

 

 

<関連リンク>防火地域に木造3階建て住宅を建てる為に必要な条件とは?

 

 

家賃収入を「経費」計上する方法

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・家賃収入は確定申告する

 家賃収入の確定申告は、「不動産所得」が20万円以上ある場合はすべき・20万円以下の場合はしなくてもいいと言われています。

「不動産所得」が20万円以下の場合でも、確定申告をしておくことで「不動産所得」が赤字の場合に利用できる制度=「損益通算」が利用できます。

 

「不動産所得」の収入に含まれる代表的なものには、

  • 家賃
  • 駐車場代
  • 管理費
  • 共益費
  • 更新料
  • 礼金

などがあります。

 

 

・家賃収入を経費に計上

 「不動産所得」は、家賃収入から経費を差し引いた金額なので、経費を計上することで総額を減らし、結果として所得税を抑えることにつながります。

 

「不動産所得」の経費として扱える代表的なものには、

  • 税金(不動産所得税や固定資産税、都市計画税など)
  • ローンの利息
  • 管理委託費用(管理会社への支払い)
  • 修繕費
  • 減価償却費
  • 広告費
  • 保険料(火災保険料や地震保険料、損害保険料など)
  • 仲介手数料

などがあります。

 

 

・その他の所得と合算して算出

 家賃収入の「不動産所得」は、家賃収入から経費を差し引いた金額が認められますが、過度な計上で審査に引っかからないためには、正しい知識が必要になります。

 また、所得税は「不動産所得」以外の所得を合算して計算した所得税額で、確定申告を行いましょう。

 

 

<関連リンク>RC住宅の基礎知識|メリットデメリットや坪単価を解説

 

 

まとめ:確定申告で家賃収入の税金対策

 家賃収入にかかる税金の知識や所得税の計算方法、節税対策につながる確定申告での経費計上について解説してきました。

マンションやアパート経営をお考えなら、不動産投資のノウハウはもちろん税金の仕組みを押さえた、健全で賢い収支計画の検討が大切です。

ぜひ、税金や節税対策をふまえた賃貸経営のプランニングは、プロの力も借りて慎重に進めてみてください。 

 

 

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