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マンション経営の初期費用の予算はどのくらい?元手はいくらあれば良い?

2021/07/26(月) スタッフブログ

マンション

マンション経営というと、最初から大きな元手がないとできないイメージがありますよね。
しかし、やり方によっては、大きな元手がなくてもマンション経営を始めることは可能なのです。

今回の記事では、マンション経営を始めるのに必要な初期費用と、そのうち自己資金がどのくらい必要になるのか、その後の維持費はどのくらいかかるのかについて解説します。
マンション経営をするにあたって、支出の把握は非常に重要ですから、ぜひ最後までご覧いただけると幸いです。

 

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マンション経営の初期費用の予算はどのくらい?

マンション

 マンション経営の初期費用の予算は、マンションの価格×1.2~1.3くらいが相場です。
マンション購入費以外にも、さまざまな費用がかかるので、このくらいの相場になります。
それでは、マンション経営の初期費用の内訳を見ていきましょう。

 

マンション取得費用

まず一番大きいのが、マンション取得費用です。
相場は数千万、高い物件だと1億円を超えます。
ただし、この金額はローンによって借りることがほとんどなので、実際にこのくらいのお金を持っていないとマンションを買えないわけではありません。

 

アパートローン事務手数料・保証料

マンション購入にあたりアパートローンを借りる場合は、事務手数料と保証料がかかります。
金額は金融機関によって異なりますが、相場は借入額の1~3%程度です。

 

火災保険料・地震保険料

火災保険料や地震保険料は、1年ごとに払う方法と、5年や10年分まとめて払う方法があり、1年あたりの保険料は後者の方が安くなります。
ただし、初期費用は大きくなってしまいます。

火災保険料や地震保険料は、1年ごとに払うとトータルコストは高額になってしまいますが、途中で保険を切り替えられるというメリットがあります。
一方でまとめ払いの場合、後で保険料が上がった場合得します。
現在保険料は増額傾向にあるため、資金に余裕があるならまとめ払いがおすすめです。

 

不動産取得税

不動産取得税は、その名の通り不動産を取得した時に課される税金です。
税額は、不動産の固定資産税評価額の3%です。
例えば、不動産の固定資産税評価額が2,000万円だとしたら、不動産取得税は60万円になります。

 

登記費用

登記とは、所有権の移転に必要な手続きで、司法書士が代行します。
その費用は司法書士によって異なりますが、相場はおよそ10万円ほどで、その他手続きに必要な費用として20万~40万円程度かかります。

 

印紙税

 印紙税は、契約書に添付する収入印紙の代金です。
金額は以下の通りに変わります。

契約金額 税額
100万円を超え500万円以下 1,000円
500万円を超え1,000万円以下 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下 1万円
5,000万円を超え1億円以下 3万円
1億円を超え5億円以下 6万円

 

仲介手数料

もし不動産業者を利用して土地や中古物件を購入した場合、不動産業者に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は、不動産の価格×3%+6万円+消費税です。
例えば、マンションの価格が3,000万円であれば、96万円+消費税が仲介手数料になります。

 

マンション経営を始める際の元手はいくらあれば良い?

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 マンション経営を始める際の元手は、初期費用の約2~3割が相場です。
例えば、初期費用が4,000万円だとしたら、必要な元手は800万~1,200万円です。

しかし、借主の年収や勤務先などによっては、元手がもっと少なくてもマンション経営は始められます。
それこそ、大手企業に勤めている方であれば信用が高いので、フルローンを組むことも可能です。
つまり、元手として必要な費用はほとんどかからなくなります。

ただし、ローンの借入金が大きくなるほど、月々の返済額は大きくなります。
初期費用と今後の収支のバランスを考えて、ローンの借入金額を決めましょう。

 

マンション経営の維持費はいくらくらいかかる?

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 マンションの維持費が収入を上回ったら赤字になってしまいますので、あらかじめどの程度の維持費がかかるのかを把握してからマンション経営を始めましょう。
では、維持費の内訳について解説します。

 

共用部分の光熱費

 共用部分にも光熱費がかかります。
大きな金額ではありませんが、忘れないようにしましょう。

 

アパートローン返済費用

 アパートローン返済費用は、借入金額や返済期間、利率などによって大きく変わります。
あまりにも返済費用が大きすぎるようであれば、もしかしたらより好条件でローンを借りられる金融機関があるかもしれないので、探してみるのも手です。

 

管理費用

マンションの管理を管理会社に任せる場合、管理費用がかかります。
管理費用の相場は、賃料の約5%です。

 

修繕費用

修繕費用は毎月固定で決まった金額が発生するわけではありませんが、マンションの部屋数が多いほど発生頻度が高くなります。
しかし、こまめな修繕をしないと、後に大規模な修繕やリフォームが必要になり、結局より大きなコストの負担を強いられる可能性があるため、惜しんではいけません。

 

リフォーム費用

マンションは経年劣化するので、場合によってはリフォームが必要になります。
費用はリフォーム内容によって大きく変わりますが、入居者が継続的に集まるよう、リフォームが必要な個所はきちんとリフォームをしましょう。

 

火災保険料

もしまとめ払いを選択しなかった場合、1年ごとに保険料を納めなければなりません。
できれば、マンション購入時に10年分まとめ払いをするのがおすすめです。 

 

仲介手数料

 不動産業者に入居者を紹介してもらうたびに、家賃の半額を支払います。

 

固定資産税

固定資産税の金額は、 固定資産税評価額×1.4%です。
マンションの評価額は年々落ちていくので、固定資産税も安くなっていきます。

 

所得税・住民税

所得税(15%)や住民税(5%)は、1年間の家賃収入から各種経費を差し引いた金額に対して課されます。
なお、経費として計上できる項目は決まっており、例えばアパートローンの返済額については、返済額のうち利息分しか計上できません。

 

まとめ:東京都23区で不動産投資用マンションを建てるならM-LINEへ

 以上、マンション経営に必要な初期費用と元手、維持費用について解説しました。
費用を回収できる自信があるなら、ぜひマンション経営に挑戦して、不労所得を得てもらいたいです。

■ ■ ■

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