東京23区の土地の建ぺい率と容積率

用途地域は東京23区の場合、建ぺい率平均は70%前後です。用途地域の指定では60%や80%の区域が多くなっています。
容積率は200~500%と幅広く、都心部や商業地ほど多層階の住宅等が建築できるエリアも広く存在します。

例えば、23区内の30坪の土地に住宅を建てる場合、
準工業地域で建ぺい率80%の土地の場合、30坪×80%＝24坪の建坪の家が建てられます。

その土地が角地・準防火区域に該当する場合は、建ぺい率が緩和されプラス10%～20%ができますので、
最大で建ぺい率90%～100%になると27坪~30坪の住宅が建てられる場合もあります。

このように様々な適用条件があり、実際には現地の事情等に応じて多くの条件を加味して判断されますので、詳細は各自治体のホームページや自治体の都市計画課等にご確認ください。

出典：東京都都市整備局「用途地域等に関する指定方針及び指定基準について」

二世帯住宅

都心の30坪の土地に３階建て以上の多層階の住宅を建てるなら、二世帯住宅などの多世帯住宅が実現しやすくなります。

都心で30坪前後の敷地で二世帯住宅を考えるなら、4階建て以上の多層階にすると、各世帯が余裕をもった居住スペースが確保できますので、親・子・孫世代にわたって部屋数も確保しやすくなります。

１階をガレージにすれば、雨風にさらされずに車の乗り降り、荷物の搬入・搬出、介護・通院・車椅子での出入りもしやすくなります。エレベーターで直接上層階にあがることができるようにすることができるとより安心です。

賃貸マンション経営

都心の限られた土地を有効活用するには、賃貸併用住宅にする方法もおすすめです。
家族の居住スペースを上層部にして、下層階を賃貸マンションとして運用するのが一般的です。
住宅として住み続けながら、土地の有効活用や節税対策も含めたマンション経営をすることができます。

店舗やオフィスのテナント併用住宅

自営業者や不動産賃貸事業をされる場合は、
多層階の１階などを店舗・オフィス等の事業所として活用したり、
テナントとして貸し出すことで事業収入を得ることができます。

狭小地でも職住近接、職住融合のライフスタイルを実現することできます。

続いて、狭小地などでの多層階住宅ではどのような間取りの工夫をするのか、みていきましょう。

屋上と最上階を居住空間に

都心の立地条件で30坪の土地となると、近隣にオフィスビル、商業施設、マンション等がある場合が多く、低層階は日当たりに難がある場合も多いでしょう。また、プライバシー確保の観点からも、隣接する建物との距離もある程度は確保したいところです。

多層階住宅を建てる場合、最上階をリビング等の居住スペースにして、屋上を屋上庭園にするなどの工夫をするのおすすめです。
屋上を緑化することで、暮らしの中に落ち着きと潤いのある開放的な空間づくりができ、最上階のリビング等の暑さ対策にもなります。都心ならでは空に近い家づくりが実現できることになります。

天井勾配を利用してロフトをつくる

都心では斜線規制もあり、建物の上層階を斜めにカットすることも必要になる場合があります。
屋根や壁面が傾斜しますので、その角度を利用して天井勾配のあるロフトなどの個性的な空間づくりもしやすくなります。
断熱と換気に留意しつつ、小窓をつければ採光もしやすくなります。

多層階住宅は防音性にも留意

二世帯住宅にしてフロアごとに世帯を分けるなら、水回りも２か所に分けるほうが、階段やエレベータの利用をすることなく水回りが使えるので安心です。水まわりは排水音などが気になる場合もありますので、防音対策はしっかり行う必要があります。

収納スペースを生み出す

多層階住宅は縦方向に拡張する空間づくりになるため、生活に必要なモノの移動をできるだけ少なくする必要があります。家事も同様で、洗濯物を収納する際に、フロアをまたぐ移動が多くなると負担が増えてしまいます。収納はできるだけ使う場所にコンパクトにしまえるように階段や水回り周辺の収納を有効活用できるようにしましょう。

ガレージは世代を超えて人気

30坪の土地に24坪~27坪の建坪の家を建てる場合、１階をビルトインガレージにするのも便利です。

玄関に直結するガレージがあれば、車の乗り降り、荷物の出し入れ、車いすからの車への移動もしやすいので暮らしの利便性が高まります。普通自動車クラスのサイズであれば、１台あたり5坪~の駐車スペースが平均的ですので2~3台分のガレージなら確保しやすいでしょう。