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高度地区とは?東京都のマンション建築で知っておきたい高度地区制限条例をチェック

2022/05/30(月) コラム

高度地区制限・高度利用地区とは

東京都内でマンションを建築して土地活用をする場合はまず、所有する土地や、購入したい土地に、どれくらいの規模のマンションが建てられるかを明確にするところからプランニングがはじまります。 

都市計画区域内の土地は、用途地域などに応じて建物の建築に関する様々な規制があります。

今回は、土地に対する建築物の高さ規制の1つである「高度地区制限」について解説します。

土地が高度地区に該当するとどんな規制がかかるのか、東京都の高度地区による高さ規制の条例規制が緩和される条件などについて詳しく解説しますので、東京都内でマンション建築を検討中の方はぜひ参考にしてくださいね。

 


ポイント

  • 高度地区制限の内容と目的、高度利用地区との違いが分かります。
  • 東京都の高度地区制限の具体例が分かります。
  • 高度地区の高さ制限が緩和される条件や、土地の高度地区情報の調べ方が分かります。

 

目次

 

高度地区とは?

【もくよん】防火地域内の木造4階建て

高度地区は、都市計画法(第8条)で規定されている地域地区の1つで、用途地域内において市街地の環境を維持したり、土地利用の増進を図るために、建築物の最高高さ(または最低高さ)が決められている地区のことを指します。

 

高度地区制限はなぜ必要?

高度地区制限で建物の高さを制限するのは、

  1. 住環境の保護(敷地内の日照や建物内の採光・通風を確保する)
  2. 良好な都市景観の形成(エリアの都市計画にふさわしい街並み景観の形成)

の2つが主な目的です。

分かりやすく言うと、

  1. 新しくマンションなどの建物を建築する際、隣の敷地や建物の日当たりや風通しに配慮した高さで建てましょう
  2. その地域のまちづくり計画に即して、街並みや景観を損なわない高さの建築物を建てましょう

というルールです。

「高度地区制限」の他にも、建物の高さに関する制限は、「建築基準法の斜線制限※1」や、用途地域の第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域における「建物の絶対高さの制限」、「日影規制」など全国共通のルールもあります。

対して、「高度地区制限」は、自治体が各自で導入の有無や制限の内容を決められます。

高さを制限して街並みや景観を維持したいエリアや、逆に極端に低い建物を禁止して容積率の高い建築を促し土地活用を促進したいエリアなど、全国共通のルールとは別に、自治体独自の事情に合わせて設けられるルールと覚えておきましょう。

※1…建築基準法第56条の道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限

 

 

高度地区と高度利用地区の違い

【デザイナーズレジデンス】敷地46坪|延床93.2坪

高度地区と似た建物の高さを制限する地区に「高度利用地区」があります。

高度地区は、単純に建物の高さを制限する地区ですが、高度利用地区は、高い建物を建てて合理的な土地活用を誘導・促進する地区になります。

高度利用地区は、古い低層の建物が密集して建っているような地域で、再開発が行われる場合に指定されることもあります。

 

 

東京都の高度地区制限・高度利用地区の条例

レストラン併用住宅

高度地区の種類「北側斜線制限」と「絶対高さ制限」

高度地区は「北側斜線制限」と「絶対高さ制限」の2種類の高さ制限があります。

先ほど解説した高度地区制限の目的のうち、

  1. 住環境の保護(敷地内の日照や建物内の採光・通風を確保する)⇒北側斜線制限による規制
  2. 良好な都市景観の形成(エリアの都市計画にふさわしい街並み景観の形成)⇒絶対高さ制限による規制

が基本ルールになっています。

 

高度地区制限の具体的な内容(港区の事例)

港区を例に、高度地区制限の具体例を紹介します。

港区では「第一種高度地区」「第二種高度地区」「第三種高度地区」の3種類の北側斜線制限と17mから60mまでの8種類の絶対高さ制限があり、その組み合わせで13通りの指定があります。

図表引用元:港区HP「建築物の高さに関するルールについて

 

この他、主な区の高度地区制限・高度利用地区については下記のリンクから確認できます。

 

<関連リンク>

江東区HP「高度地区について

墨田区HP「高度地区の制限

中央区HP「地区計画・機能更新型高度利用地区の概要

杉並区HP「杉並区の高度地区の制限

 

用途地域による北側斜線制限とどちらが優先?

用途地域制限※2(建築基準法)による北側斜線制限と、高度地区制限による北側斜線制限の両方がかけられている場合、より厳しい高度地区制限の規制が優先されます。

※2…第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域

 

 

高度地区制限が緩和される条件

文京区のマンション

高度地区の高さ制限は、条件を満たすと緩和の特例を受けられるケースがあります。

港区の場合、下記のような建築物について、区の許可や認定が下りれば高さ制限の緩和を受けられます。

  • 地域のまちづくりに貢献する優良な建築計画(空地整備・緑化・周辺配慮など)
  • 旧耐震基準によって建てられた老朽分譲マンションの建て替えでかつ、建築物等の整備に関する基準を満たす計画
  • 総合設計制度を活用する分譲マンションの建て替えでかつ、市街地環境の向上に資すると認められる建築物
  • マンションの建替え等の円滑化に関する法律に基づく容積率の緩和特例を活用する分譲マンションの建て替えでかつ、市街地環境の向上に資すると認められる建築物
  • 絶対高さ制限を定める高度地区の告示日以前、または告示日から5年以内に建て替えの合意形成がなされた分譲マンションの建て替え計画
  • 公益上やむを得ないと認められる建築物

参照:港区HP「建築物の高さに関するルールについて(絶対高さ制限を定める高度地区の概要)

 

自治体ごとに緩和条件や緩和のレベル、許可・認定の有無が異なるので、必ず事前に自治体のホームページや区役所の都市計画課など担当課に確認しましょう。

 

 

土地の高度地区制限の調べ方

6階建賃貸住宅

自分が所有している土地や、相続した土地が高度地区や高度利用地区に該当しているかどうかは、区の都市計画情報で確認できます。インターネットでも都市計画図が公開されていますのでチェックしてみましょう。

 

港区:港区都市計画情報提供サービス【用途地域等に関する情報】

江東区:江東区建築情報閲覧システム

墨田区:すみだまちづくりマップ

中央区:中央区都市計画情報等閲覧システム

杉並区:すぎナビ(電子地図サービス)

 

 

まとめ|都内のマンション建築は高度地区制限をチェック

今回は、都内でマンションやビルなど中高層の建築物を建てる際に必ずチェックしたい「高度地区制限」について解説しました。

同じ用途地域の中でも、高度地区制限があるかないかで建てられる建物の規模が変わってきますので、必ず初めに各種法規制のほか、区の高度地区制限に関する条例をチェックしましょう。

 

 

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